长沙市第二社会福利院物业管理服务项目合同公告

本项目服务期为3年，自2026年10月至2029年9月。实行每月考核、年度考评验收、合同按自然年度分年签订的履约模式。年度考评验收合格，下一年度合同签订前置条件为甲方按照当年财政预算已依法获批；预算未下达、资金无法落实的，甲方有权单方终止下一年合作；年度考评不合格，甲方有权终止合作。本年度服务周期为12个月，自2026年10月1日至2027年9月30日。付款按项目三年服务金额6940512.63元分36期核算，每期金额为192792.0175元；本合同年度对应第1期至第12期，本合同年度付款总额上限为2313504.21元（即192792元×11期+192792.21元×1期），每期实际支付金额依据验收及月度考核结果确定。乙方负责项目所需的人员工资、社保、耗材、设备维修保养、消杀、应急、税费、管理费等所有相关费用，甲方不另行追加任何费用。本合同包干费用不含房屋公用部位、公共场地养护、公用设备设施维修更换元器件的材料，该类材料由甲方承担；其余人工、耗材、维保劳务、消杀、税费、管理费等全部由乙方包干承担，甲方不再另行追加其他费用。

本合同年度：

1、本次采购内容行政办公、益智楼、益寿楼、益心楼、医疗大楼、设备用房、洗衣房、氧气房、负压机房、倒班房、职工宿舍、榔梨分院等综合型物业管理服务1.1物业服务标准：按照长沙市五级物业服务标准及福利院养老机构专项服务规范开展工作，结合福利院特殊服务群体需求，提供安全、规范、精细、暖心的一体化物业服务。1.2本次物业招标管理服务期为3年，自2026年10月1日至2029年9月30日。实行每月考核、年度考评、合同按自然年度分年签订的履约模式。预算未下达、资金无法落实的，甲方有权单方终止下一年合作；年度考评不合格，甲方有权终止合作。本年度服务周期为12个月，自2026年10月1日至2027年9月30日，一年一签，考核合格且预算获批的，乙方应按原价格、原标准、原人员配置续签，不得拒绝或变更主要条件。1.3服务范围：覆盖长沙市第二社会福利院院内所有区域，包含但不限于所有建筑楼栋公共区域、病房走廊、公共卫生间、楼梯楼道、门窗屋面、院区道路、广场空地、公共绿化、园林养护、设备机房、垃圾收集点位、医废污水、管网井道、围墙附属设施等全域物业管理服务，含日常保洁消杀、24小时安保秩序、消防监控、车辆停靠、垃圾分类清运、绿化养护、医废收集、污水处理投药、被服洗涤、电梯维保、水电维修、节能管理、设备运维、应急保障、物业及物业档案收集管理、专项辅助服务等工作。

2、总体服务要求：乙方须严格按照长沙市五级物业服务标准及福利院养老机构专项服务规范开展工作，结合福利院特殊服务群体需求，提供安全、规范、精细、暖心的一体化物业服务；全程实行规范化、台账化、闭环式管理，所有服务、巡检、整改、应急工作均需留存完整纸质及电子台账，做到全程可追溯、可核查、可考核；无条件配合甲方开展安全生产、文明创建、民政督查、消防检查、院感防控、专项迎检等各项工作，服从甲方日常管理、调度与考核；杜绝安全事故、有效投诉、卫生死角、违规操作等问题，全年服务零重大安全事故、零重大舆情、零重大违规问题。乙方履约标准不得低于采购文件及乙方投标（响应）文件全部承诺。

3、服务内容、标准及要求

3.1 保洁消杀与院感防控服务：本项为核心专项服务，适配特困、精神、养老类医疗场景院感防控要求，落实常态化保洁、全域消杀、病媒防治、除四害、垃圾分类清运及专项后勤辅助工作。(1)日常保洁标准：墙面、天花板无蛛网、积灰、污渍；门窗、玻璃、扶手、座椅、标识标牌每日清洁擦拭，洁净无垢；地面、踢脚线、楼道、走廊干净整洁，无垃圾、积水、污渍、卫生死角；屋面、绿化带、道路、广场、庭院无堆积杂物、白色垃圾；公共卫生间全天候保洁，无异味、无污垢、无积水，洁具洁净、纸篓内垃圾及时收集。用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品（卫生球、清洁剂等）由乙方自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾桶、废纸桶、茶叶篓）用品（洗手液、纸巾）由甲方提供并承担费用。消杀与病媒防治：制定月度、季度、年度消杀计划，对公共区域、病房公共区、卫生间、垃圾点位、楼道密闭区域定期消杀；常态化开展鼠、蟑、蚊、蝇病媒生物防治及院区白蚁防治（食堂、餐厅、厨房等特定区域的鼠、蟑、蚊、蝇需追加防治频次和密度），定期投放药物、排查点位；除“四害”工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建及专项活动中，按文件要求执行，除“四害”工作水平达到优良档次。防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁止的药物，以确保质量和安全。换季、汛期、疫情防控期间加密消杀频次、积水清理，留存消杀记录、药物台账、人员台账，杜绝病菌滋生、交叉感染风险。(2)垃圾规范管理：严格区分生活垃圾与医疗垃圾，分类收集、密封存放、日产日清，全程符合卫健、环保、环卫规范；垃圾收集点及器具每日清洗消毒，无异味、无垃圾堆积、无渗漏污染；严禁混收混运、随意丢弃垃圾。(3)专项运维工作：每年至少1次化粪池全面清掏，每年至少2次二次供水水箱清洗消毒；常态化疏通雨污管网及楼栋下水管道、地漏，杜绝堵塞、积水、返味问题；电梯轿厢每日清洁消毒、定期清理门槽，保障洁净卫生。(4)病区辅助服务：保洁人员须完成保洁消毒、送配餐辅助、被服收送、分区分类洗涤、药剂标本传递配送等辅助工作，严格落实交接登记制度，杜绝交叉污染，适配特殊群体照护需求。提供全院各病区的被服日常洗涤、烘干、晾晒、分类及收集洗衣房服务。每天按规定时间节点前到达科室完成交接，返还率100%，无错送现象。被服因洗涤发生的自然损坏率、流失率不得超过5%。洗涤后的被服色泽鲜明，无毁色现象，被服通幅干燥无水痕、无污渍。每次使用洗涤被服收回用具、设施(含车辆、可重复使用的打包袋等)后应消毒。杜绝清洁物和污染物混装，不同科室被服混放现象。科室被服交接要求应使用专门交接记录并由交接人签名确认，需认可的事项包括数量、科室、被服类别。3.2 绿化养护服务：负责全院所有草坪、乔木、灌木、花卉、绿植的全方位养护管理，建立绿化养护台账，细化日常作业标准。常态化开展浇水、施肥、修剪、除杂草、病虫害防治工作，及时清理枯枝、死苗、落叶、杂草；定期整形修剪，保持院区绿化整齐美观；及时补种枯死苗木，保障院区绿植完好率≥98%、草坪纯度≥95%；汛期、极端天气后第一时间清理倒伏苗木、积水杂物，恢复院区景观及通行秩序；杜绝大面积病虫害、黄土裸露、杂草丛生等问题。3.3 安保秩序与消防安全服务：实行24小时全天候不间断值守、巡逻、监控值班制度，筑牢院区安全防线，重点防范人员走失、人员摔倒、外来隐患、消防安全事故。(1)门卫与出入管理：严格落实出入登记、访客核查、车辆管控制度，严禁闲杂人员、无关车辆进入院区；对失智、高龄、独行老人进出重点关注、及时问询提醒，严防人员走失、意外事故。文件、报刊、快递等物品收发保管(2)巡逻值守：制定全覆盖、无死角巡逻路线，日间高频巡逻、夜间加密巡逻，重点巡查楼栋、机房、消防通道、消防设施、偏僻区域，每日留存详细巡逻记录，发现隐患立即上报、当场处置。配合病区进行氧气保管和分区配送辅助服务。(3)消防专项管理：消防控制室24小时持证专人在岗，实时监控消防系统；每月至少一次定期开展消防设施设备巡检管理维护，遇故障及时报修。确保消防供水系统、灭火器、消火栓、报警系统、喷淋系统完好有效、灵敏可控；按甲方要求定期组织全员消防应急演练，常态化开展消防知识宣传培训，提高人防技能，完善消防台账、应急预案，全年杜绝火灾事故。负责值班值守保安监控系统和楼宇设备监控系统运行情况。(4)秩序与应急管理：规范院区车辆停放、通行秩序，保障消防通道、主干道全程畅通；针对极端天气、人员突发意外、高空掉物、纠纷冲突、设备故障、走失求助等突发事件快速响应、规范处置，全程留存处置台账。3.4 设施设备运维保障服务：负责全院建筑主体、公共设施、机电设备、水电系统、消防供水系统、电梯、氧气及负压机房、给排水、污水处理系统的日常巡检、维保、维修、故障处置及节能管理。如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管及其附属构筑物、引水管道和水箱等正常运行使用，进行日常常规的养护维修，定期检查水泵房各种设施设备的工作状态，定期对机电设施检查维护，保证管道的完好、畅通、无跑冒滴漏。每日做好设备运行记录。零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。配备持证高低压电工人员，实行24小时应急值守，每日巡检配电系统、照明系统、线路，加强设备故障维修及时率100%；加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，保障用电安全。完成全院电梯、餐梯年度检测检验、日常维保及消杀清洁工作，确保设备安全运行；负责负压机房洗衣房氧气暂存间日常巡查、安全管控，严格落实氧气暂存间封闭管理、防火防爆制度；建立能耗台账，落实节能降耗措施，协助采购人完成节能管理工作。3.5 综合配套辅助服务负责所有设施和附属建筑物的维护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道疏通、水箱清洗、排污管理、沟渠、池、井等。房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维护，记录齐全。院内门窗框松动、桌椅木块松动、不锈钢门窗及桌椅的焊接，灯管、水龙头的更换，电源开关的维修更换，线路检查及铺设，开户不灵活、脱销、开焊、小五金缺损、窗户的修理。下水管道的疏通。房屋的公用部位，公共场地的养护和公用设备设施维修、更换元器件的材料费用由甲方负责承担。配合采购人完成文明创建、专项检查、公益活动、文体活动、会议保障等各类后勤保障工作；负责物业所有档案、台账、记录的整理、归档、保管、移交；及时处置院区流浪动物、杂物堆积、设施破损等问题；完成采购人交办的合规临时性物业辅助工作。3.6其他准备工作(1)物业管理办公场所：在乙方确定后，甲方即与乙方商议管理处的办公场所及仓库，以便物业管理的正常开展，办公用品由物业管理公司自备。该办公用房在委托管理期限内由乙方缴费使用，合同终止后交回甲方。原则上甲方不为乙方提供员工宿舍及就餐，如确因工作需要提供部分宿舍，双方签订协议，安全责任由乙方负责，依据长发改价调[2023]118号文件关于公租房租金标准的通知，租赁价格按6元/平方米/月进行，租金费用的缴纳按市财政相关要求执行；水电等费用由乙方缴费使用；如需就餐，按福利院的就餐规定执行。(2)物资准备：在乙方介入管理后，要求着手准备用于管理的设备、工具、用品、检测仪器、仪表等。乙方生活所用水电由乙方自行承担费用。(3)内部管理：物业管理项目部的内部管理计划由乙方自行制定投标方案，包括跟甲方及周边单位（包括街道社区、派出所等）的衔接，管理人员的配置，工作制度、财务制度、岗位职责、工作标准、内部奖惩措施等。

1、对工作人员数量的要求：

2、岗位配置标准乙方须配置足额驻场专职服务团队，全员定岗定责、全程在岗，不得空岗、脱岗，核心岗位不得外包、兼职。具体配置如下：2.1项目主管1名：专职驻场，具备物业项目管理经验，熟悉福利及医疗机构物业服务规范，统筹项目整体运营、对接考核、整改落实、人员管理。2.2消控室值班人员不少于6名：持有效消防设施操作员证书，24小时三班制轮值，熟练掌握消防设备操作及应急处置流程。2.3日常维修人员配备4名：其中高压持证电工1名，低压持证电工证2名，勤杂工1名；24小时应急待命，熟练掌握院区设施设备供水配电维修技能。2.4配备持证安保人员12名（保安队长1名、门岗6名、巡逻送氧5名），保洁辅助人员23名、绿化养护及外围保洁人员6名，满足24小时值守及全域服务需求，病区保洁员要求在人员轮流休假的情况下，需调配人员替班，不能空岗，其他各岗位人员休假合理调配、科学安排，适配福利医疗机构特殊服务场景。

乙方为管理需要添置的设施设备由乙方承担相应费用。

1、物业管理的范畴：此次招标的物业管理范围包括长沙市第二社会福利院全部的物业管理。根据实际情况，在确定中标人后签订合同可能会有所调整。

2、维修基金（1）大楼主体、设施设备在规定保修期间内，由保修单位负责保修。（2）重大维修养护项目和房屋本体公用部位的维修养护由乙方制定预算报请采购人批准后，方可实施。（3）水电及零星配件等由乙方每月根据部门需求按实际统计后，报采购单位总务部，由甲方统一采购。

3、其余设施设备的说明。大院内岗亭、道路、各类门牌、各类标示、指示牌、垃圾箱等原有设施设备外，乙方在投标文件中为管理需要添置的设施设备视为乙方投资，中标后必须实施。附《甲方移交资产清单》（现状拍照固定）；约定乙方自购设备登记造册，区分“可移动”与“附合/拆除影响运行”两类，期满分别按搬离、留购、折价归甲方处理，并计入交接验收。

4、对物业管理公司的处理：因乙方责任造成财产损失、丢失、失火，依法承担相应责任。签订安全生产管理责任书，列明事故即时报告与书面报告时限、专项应急预案及演练频次、门禁防走失措施、事故责任与赔偿。

5、拟派本项目物业管理服务人员工资（含社保）发放标准符合国家、省、市相关政策及法律法规，符合湖南省项目所在地最低工资标准。对物业管理公司工作人员流动及国家政策规定购买的养老保险、失业保险、医疗保险等由乙方按规定办理和购买，其费用由乙方承担，出现劳动人事争议由乙方受理。

6、对乙方安全保卫人员素质的要求：初中或以上学历，男身高165CM,女身高155CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

7、对乙方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、消防等岗位需要持资格证上岗，负责医废收集和二次供水的人员须持有健康证，其费用由物业公司自行承担。

8、对乙方的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。个人信息处理条款：限定处理目的与范围、最小必要、保密、不得复制带走，期满/退出时全部移交并删除自有载体，约定泄密违约金及配合监管义务。

9、物业管理账目的公开：乙方必须每月向甲方就管理收支情况公布一次账目，物业管理费用开支必须符合管理服务费用构成。

10、对乙方运营绩效考核要求（与物业费用直接挂钩）：具体见《长沙市第二社会福利院物业管理监督考核实施细则》。