长沙市明德天心中学：长沙市明德天心中学物业服务项目采购需求公开

一、功能及要求：

物业服务范围：

1、人员情况：总12人，1名物业综合管理服务人员（项目经理），6名环境卫生保洁服务人员，2名房屋及公共设施维护服务人员，1名绿化养护服务人员，2名学生宿舍管理服务人员。

2、项目情况：位于长沙市天心区新姚北路268号，长沙市明德天心中学现有校园面积约48.7亩，建筑面积约46312平方米，绿化面积约14431平方米，学生人数3000余人，教职员工260余人。

按国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范执行。三、技术规格：

物业服务内容：本项目为长沙市明德天心中学物业服务项目，服务范围涉及教学楼、行政楼、食堂、操场、道路广场、绿化区域、公共卫生间、配电房、水泵房、消防控制室等全部公共区域及配套设施，服务内容包含校内的学生公寓管理、校园内零星维修及临时性劳务、校园环境保洁服务、校园绿化养护服务、校园安全专项、功能室和场馆管理等。

• 综合管理服务相关要求

1. 管理办公室要求

(1) 学校内设置管理办公室。

(2) 办公场所整洁有序，有专门的使用人接待区域。

(3) 配置电话、复印机、电脑、打印机、 网络等办公设施及办公用品。

2. 管理人员要求（1人）

(1) 管理项目服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

(2) 全面负责本项目保洁、工程、绿化、功能室场馆管理、安全应急、台账档案、师生服务、校方对接全流程管理。

(3) 建立全套校园物业管理制度与标准化台账。

(4) 落实每日校园全覆盖巡查，闭环处置安全隐患。

(5) 师生投诉 2 小时响应，24 小时办结回访，每季度组织师生满意度调查。

3. 服务时间

周一至周日每天 12小时提供服务。

4. 日常管理与服务

(1) 服务规范应符合物业管理行业规范要求。

(2) 24小时内受理使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。

(3) 对使用人的投诉在 24小时内答复处理。

(4) 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收 支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

(5) 建立完善的档案管理制度，建立齐全的学校物业管理档案。

(6) 制定学校物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

(7) 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与学校主管部门进行沟通，获得对方评价，每年的评价面不低于校园的 50%。

(8) 制定管理处内部管理制度和考核制度。

(9) 广泛运用计算机进行管理。

(10) 服务窗口应公开服务内容和程序。

(11) 每年对师生进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

• 环境卫生保洁服务相关要求

1. 人员要求

人数6名，男性不少于2人，保洁员年龄下限 18 周岁，不超过 55 周岁，且符合《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规规定，工作认真负责，能吃苦耐劳，有较强的从业能力。所有人员提供无犯罪记录证明、健康证。

2. 保洁服务区域及工作要求

负责校内楼栋（含教学楼、办公楼、综合楼、体育馆等）、操场、绿化带、地下车库、厕所等所有公共区域及各个楼栋会议室的保洁（不含教学楼教室、教学楼楼梯间和走廊、学生公寓宿舍内保洁），保洁区域内的蚊虫消杀。保洁工具、日常耗材（如垃圾袋、洗手液、纸巾等）、消杀、消毒用品等均由乙方每月提供采购单给甲方，由甲方统一采购。

(1) 外围场地及绿化带的保洁

1) 每周一至周六7点前完成主校门、主通道的卫生清洁工作。

2) 道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

3) 绿化内大件垃圾≤1 件。

4) 室外体育场地面无明显垃圾。

(2) 校内楼栋

1) 每日定时对楼栋（含教学楼、办公楼、综合楼、体育馆等）、地下车库、厕所等所有公共区域及各个楼栋会议室进行保洁，需要时及时进行管道疏通。

2) 周边绿化带内无明显垃圾。

3) 平台台阶保持清洁，地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

4) 楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾，扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

5) 消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

6) 按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。垃圾清收率不低于99%。

7) 开放式地沟无大件垃圾。

8) 会议室内设备、桌椅保持整洁表面无明显积灰。

9) 坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。厕所隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。废物箱表面无明显积灰、无异味。卫生间内保持空气清新、无异味。

10) 会议室门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

11) 室内空气无异味。

12) 电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。保持轿厢内空气清新、无异味。

13) 卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

14) 饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

(3) 消杀、虫害控制

1) 常规消杀，如电梯间、垃圾站及疫情下的应急消毒。

2) 校园环境治理，保洁区域内的蚊虫消杀。

• 房屋及公共设施维护服务相关要求

1．人员要求

人数2名，建议男性，房屋及公共设施维护服务人员年龄下限 18 周岁，不超过 55 周岁且符合《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规规定，工作认真负责，能吃苦耐劳，有较强的从业能力。所有人员提供无犯罪记录证明、健康证。投标人拟投入本项目的维修主管需应急管理部门颁发的特种作业操作证（高压电工作业或低压电工作业）。

2．房屋及公共设施维护服务工作要求

负责校区内木工、泥工、门窗锁、水电维修（维修所需工具、耗材均由甲方采购）。临时性劳务（如校内小型物品转移）。高压配电房24小时值班等。维修工每天至少有1人24小时值班，建议男性、55周岁以下、身体健康，配备相关证件（如电工证等）。

(1) 日常巡视检查管理

1) 定期巡查校内设施设备，并做好巡查记录。

2) 对巡查中发现场所、设施、设备等问题及时维修并做好记录，报学校总务处。

3) 对师生员工的报修，及时登记维修，小修不过夜，大修承诺限期修结，并做好反馈。

(2) 日常维修服务（维修工具、材料等由甲方提供）

1) 照明负载：每天检查校内外照明设施，保障校内所有开关电器设备（照明、景观照明、线路、开关、插座等）正常运行。节约用电，定期巡查，排除隐患，发现故障，及时维修（更换），一般不超过2小时的维修承诺。

2) 电器设备：保障校内所有小型电器设备的正常运行。发现故障，及时维修（更换）。一般维修不超过4小时。

3) 用水设施：保障校内的正常供水和用水。节约用水，对水管、水计量表、积水坑水泵、龙头、阀门、上下管道等实行定期巡查，清障维护，防冒滴漏，发现故障，即查即修（更换）。

4) 门窗桌椅家具：保障校内所有门窗、桌椅、玻璃、锁具、黑板、厨柜等（含教学用）家具能正常使用。对一般损坏要求能修理，对严重损坏要求及时更换。一般维修不超过4小时，对存在安全隐患的要求紧急处理。

5) 供排水系统运行维护到位，对校内所有排水、排污设备、设施做好维修养护。每周检查校内排水排污设备设施，保障水管、阀门、水泵、上下管道运行良好，无漏水，保持设备正常工作。

6) 电力系统运行维护到位，制定《供电设备设施维修养护标准作业规程》和《供电设备设施维修养护计划》，组织实施且做好安全巡检台账。尤其对校内所有配电箱每半年进行一次全面养护。每周至少巡视检查二次，发现故障，及时维修（更换），保持设备正常工作。保持电器设备运行正常 接线可靠，箱内整洁无尘，漏电开关检测完好，并按学校职能部门要求做好漏电开关等的维护巡查记录。

(3) 应急处理

处理服务范围内发生的应急事件，包括但不限于：意外停水停电、水管爆裂、污水满溢、雨雪极 端气候灾害等。要求建立相应的应急预案。相关人员熟悉预案，并保持通讯联络畅通。发生情况应及时报告，迅速反应，采取措施，及时向学校通报。每天应有全天候值班人员应对应急处理。

(4) 临时性劳务

配合学校临时小型的搬运服务、校内物品转移、会务等。

• 绿化养护服务相关要求

1．人员要求

人数1名，建议男性，绿化养护员年龄下限 18 周岁，不超过 55 周岁，且符合《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规规定，日常绿化维护工有较强的从业能力，熟悉各类园林植物的养护要点和操作规范。能熟练操作园林机械，并定期接受机械操作安全培训，确保操作安全。

2．绿化养护要求及标准

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护和防虫、修剪，草皮补栽等服务。绿化防虫药品、肥料和草皮由中标单位负责，大型苗木补种由学校负责采购。

(1) 草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 6cm。

(2) 及时清除杂草，做到基本无杂草。

(3) 常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。

(4) 按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。

(5) 绿草如茵,斑秃黄萎低于 5%。

(6) 乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝。篱、球、造 型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆 整、无脱节。地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以 上，基本无枯枝。

(7) 常年土壤疏松通透，无杂草。

(8) 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥 不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍。

(9) 花草树木生长正常，无枯枝死杈及病虫害现象。

(10) 树木基本无倾斜。

(11) 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美。花灌木按时开花结 果。球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

(12) 协助校方进行花坛布置。

(13) 保持有效供水，无积水。

(14) 缺枝倒伏及时补种。

(15) 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一 次，施复合肥一次，盛花期追肥适量。

(16) 按季节培育培育鲜花等观赏植物

• 学生宿舍管理服务相关要求

1．人员要求

人数2名，学生宿舍管理服务人员宿管员限女性，年龄下限 18 周岁，不超过55周岁以下，且符合《中华人民共和国劳动法》等国家相关法律法规规定，有较强的从业能力。所有人员提供无犯罪记录证明、健康证。

2．学生宿舍管理服务相关要求

(1) 日常管理

1) 督促学生遵守《长沙市明德天心中学学生宿舍管理规定》，并严格执行。按时开、关宿舍照明灯，督促学生按时起床、自习、上课，按时关闭宿舍铁门。

2) 对公寓内的学生日常行为的教育、引导与管理工作。配合教育处开展学生公寓文化建设和文明宿舍评比工作。

3) 配合教育处建立入住学生的信息台账，了解和掌握学生的信息及动态，及时处理发生的问题; 对学生寝室的内务进行检查并做好记录，每天在固定公布栏通报各寝室环境卫生、内务、纪律奖惩结果。有效制止学生在公寓内吸烟、酗酒、玩手机等不良行为。对环境卫生较差的宿舍做好教育，并帮助整改。

4) 配合教育处做好新生入学报到及毕业生离校的宿舍安排和检查等相关工作，做好假期学生留校住宿安排工作。每日巡查公寓区域内的设施、设备是否完好，做好报修及跟进维修工作。

(2) 安全管理

1) 协助教育处做好学生在宿舍的安全管理，落实各项安全防范措施，每天做好消除各种安全隐患检查与登记工作，确保学生宿舍安全稳定。

2) 做好宿舍楼的值班管理，实行24小时值班，不得脱岗、随意替岗。

3) 维护宿舍楼内的秩序，对违规违纪现象，做好记录并上报宿舍主管及班主任。

4) 教育学生遵守作息时间，对晚出寝和晚归的学生给予及时劝告和教育，并做晚出寝和晚归录。对未归寝学生务必联系家长和班主任。晚上熄灯和关锁大门前，检查公共场所，发现问题及时报告和处理。

5) 负责公寓内消防安全管理以及消防设施检查等，依据相关法律法规及学校管理规定做好学生公寓安全保卫和防范工作，能正确熟练使用消防设施。

6) 严格控制人员的进出，外来人员禁止进入宿舍，若需要施工、维修的须登记或出具证明。

7) 学生按规定时间进出宿舍，中途特殊情况需回寝室要经班主任或教育处批准。

8) 对住宿学生的突发性事件做好积极处置，及时与教育处联系，防止事态的扩大。

9) 对携带贵重物品、大件物品离开公寓人员，主动进行问询并做好登记工作。

(3) 学生行为引导

1) 对住宿学生开展基础文明、行为及安全方面的引导和宣传教育。

2) 新生到校后的住宿安排、内务整理、辅导生活技能等。

3) 对学生违纪情况进行检查及相关教育，并及时上报教育处。

4) 配合教育处按要求做好每月“文明宿舍” 的检查和评比，定期协助组织召开寄宿生大会。

5) 及时发现学生矛盾，及时上报并配合调解。

6) 学生在公寓中的行为表现及思想动态及时与各班主任及家长沟通。

7) 按要求对学生的寝室布置进行指导和规范。

• 其他服务相关要求

1．根据校方要求及时开关多功能室；保管好多功能室内设施设备，确保正常教学；定期查看多功能室内设施设备，若有损坏及时报告维修。

2．突发或应急事件发生时，乙方要及时处理校内所有设备设施出现的问题。

3．乙方服务人员应着装统一，标识鲜明，配带工作证上岗。

4．乙方服务人员应文明用语、举止得体。

5．服务期限内乙方不得转包和分包，一旦发现立即解除乙方服务合同，中标人不得追偿学校责任。

6．乙方派到学校的服务人员的劳动聘用关系、工资福利和保险、及员工健康、安全、治安等所有经济与法律责任均由乙方负责。

7．乙方任何人员必须遵守政府法律法规和学校规章制度，且不得在学校范围内从事与服务无关的活动。

8．鉴于学校的工作特点，乙方维修服务工作不得因节假日和双休日而中断（乙方在签订合同后须书面提交维修人员名单、身份证复印件、具体上班时间等服务方案），寒、暑假根据学校维修安排正常上班。

9．乙方应自觉做好节电节水工作，并无条件配合处理好各项突发性工作。对浪费水电等行为，学校将按相关管理细则处理。

10．如果乙方服务人员与师生发生纠纷，乙方应主动与学校相关职能部门配合，化解矛盾、解决纠纷；情节严重的，要及时追究相关有责服务人员。

11．学校可提供集体住房，仅限在职员工入住。

12．因乙方责任造成的人身损害、财产损失，由乙方承担相应法律责任并承担民事赔偿。如遇学校重大活动，物业公司应加强管理，密切配合学校工作。

1．甲方组织服务考核小组，每季度对乙方的服务进行考核，达到协议的服务质量，按协议支付费用，如出现下列情况，按比例扣除费用:

1) 每月被投诉 3 次以上，经查实为乙方人员工作原因，扣 100 元/次;

2) 由于乙方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣500 元/次;

3) 由于乙方的服务质量不到位，造成甲方的经济损失，由乙方承担后果和经济责任。

2．委托物业服务的工作划分为七个项目，合计分值为100 分，每个项目满分值分别为：①房屋管理 10 分；②机电设备管理 10 分；③公共区域及其设施管理20分；④清洁卫生管理20分；⑤学生公寓管理 20分；⑥绿化管理10分；⑦服务受理10分。

3．总务处每季度负责组织对物业公司的管理工作及服务质量进行打分，评分结果作为对物业管理费用发放依据。前三季度款项足额支付，第四季度款项根据四个季度的考核结果，每季度得分在80-100分间（即满意度在80-100分之间），对应的25%余款不扣除；当季得分低于80分（不含80分），年终将根据得分与控制线（80分）的差额计算扣除当季对应25%余款的比例（如得分为78分，则扣除当季对应25%余款的2%）。

4．对物业管理公司实施的罚款，从应付的物业管理费中扣除。

5．总务处每月用半天的时间与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

1．本项目实行全生命周期成本管理，本项目为总价包干模式，投标报价为服务全周期最终闭口价格，包含人员基本工资和绩效、节假日及其它福利费用、各类保险费用、企业管理费、法定税费、员工餐费等全部成本，采购人不另行支付任何费用。承诺服务期内不降低人员薪酬标准、不减少在岗人数、不缩减机具及劳保投入，不因政策成本上调降低服务履约标准。本项目人工成本为核心刚性成本，投标报价人工占比需符合市政劳务行业合理标准，须满足长沙市最低工资、社保缴纳法定底线，严禁通过压缩用工成本恶意低价竞标。

2．采购人将在发布中标（成交）结果公告前，对中标（成交）候选供应商的投标（响应）文件进行审查；在政府采购合同签订前，将对其他投标供应商的投标（响应）文件进行审查。审查内容包括但不限于：投标（响应）文件中的技术服务方案、商务条款是否满足采购文件要求，所提供证明材料的真实性、合法性。审查方式包括要求中标（成交）候选供应商提供相关证明材料原件进行核对；通过国家认可的官方渠道对证明材料进行在线核查；对无法在线核查的材料，向材料出具单位发函核实或请求相关部门协助核查等。

3．供应商在参与投标前，须自行核验投标（响应）文件中所有证明材料的真实性、完整性及有效性，此为投标主体应尽的法定义务，未履行核验义务导致的一切后果由供应商自行承担；供应商提供《中小企业声明函》的，则还须确保函中所填写的从业人员、营业收入、资产总额、企业类型等数据的真实性，不得随意填写，该数据真实性亦纳入投标文件证明材料核验范畴，因数据不实引发的相关责任由供应商自行承担。

4．若采购人发现供应商提供虚假材料，采购人将向本级财政部门书面报告。

5．依据《中华人民共和国政府采购法》第七十七条，若供应商在本项目采购活动中提供虚假材料谋取中标、成交，将面临以下后果：

5.1处以采购金额千分之五以上千分之十以下的罚款；

5.2列入不良行为记录名单；

5.3在一至三年内禁止参加政府采购活动；

5.4若有违法所得，将并处没收违法所得；

5.5情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；

5.6若构成犯罪，将依法追究刑事责任。同时，一旦查实提供虚假材料，其中标、成交结果将被认定无效。请各供应商务必确保所提供材料真实、合法、有效。