全球房地产投资信托基金迎来利好

尽管房地产证券在经历早前的价格调整后逐步回稳，但美国贸易政策带来的风险因素，以及美联储降息前景尚存的不确定性，仍然对未来增长构成压力。虽然美国经济基本面仍然保持稳健，但市场对关税措施及全球经济放缓的担忧，已导致房地产投资信托基金（REITs）的表现受到影响，相关股价涨幅也有所放缓。

尽管面对诸多挑战，但我们看到大部分房地产板块的需求依然强劲。过去两年间，受到高息环境及建筑成本上升影响，新建项目明显减少，近期更是因关税政策及美国更严格的移民政策而进一步受压。然而，供应收紧或有助于延长目前的的房地产周期。

增长动力

一是具有韧性的收益水平。房地产投资信托基金一向在贸易纷争或关税主导的市场环境中表现相对稳定，原因是房地产投资信托基金以本地需求为主，防守性强，且其长期租约具备天然抗通胀特性。

二是基本面稳固。新建项目供应有限，导致供需失衡，有助支撑物业估值及租金水平。

三是结构性增长趋势。住宅市场供应短缺推动分层单位及长者住屋租金上升，而电商及人工智能等数码化趋势则带动物流设施（如工业物业、冷链仓储）及数据中心的需求增长。

四是估值修复潜力强。历史数据显示，当美国10年期国债收益率率介乎3%至5.25%时，房地产投资信托基金的表现往往优于整体股市。随着利率预期在高位徘徊，房地产投资信托基金有望迎来估值修复，尤其目前相对股票处于历史性折让水平。

五是并购活动潜力上升。估值吸引加上基本面不断改善，促使更多私募基金参与房地产投资信托基金市场。即使美联储降息延后，低息环境仍有利于并购交易推进。

投资机会

考虑到贸易政策过去一段时间引发的市场波动，对全球经济增长担忧使亚太房地产成为防御性相对较高的板块。有别于出口导向型行业受到的负面影响，亚太市场房地产行业展现良好韧性，其中包括日本资产投资，即开发商和日本房地产投资信托基金（JREITs）、澳大利亚房地产投资信托基金以及中国香港市场和新加坡市场的本地消费相关投资。

在日本，关税造成的市场担忧和政治不确定性将威胁经济增长，意味着日本央行今年不太可能加息。在澳大利亚，如果澳大利亚的通胀能够得到控制，预计澳大利亚储备银行在2025年余下时间会继续下调政策利率。总体而言，经济环境有利房地产投资信托基金的发展，特别是具有结构性利好因素的公司，有望于温和通胀环境中跑赢市场。

日本开发商受惠于改善股东回报政策，有望持续展现良好表现，日本房地产投资信托基金则能于物流和酒店业提供的催化剂驱动下造好。在澳大利亚，住宅和零售房地产投资信托基金受惠于强劲的当地消费和降息政策。在新加坡，受惠于稳健股息增长和低空置率，当地零售和工业房地产投资信托基金或有上行空间。在中国香港地区，非必需品零售房地产投资信托基金可能受惠于低收益率以及与中国内地市场的潜在房地产投资信托基金互联互通安排。

经历过去两年的波动后，宏观环境趋于稳定，加上资本成本回落，为房地产投资信托基金带来更明朗的前景。部分板块及地区的基本面稳健，长期增长动力明确，为具耐性的长线投资者提供具吸引力的入市时机。

与整体股市相比，房地产投资信托基金盈利的不确定性相对较低，而在经济增长放缓下，利率环境也趋于温和，有利估值修复。在这种高增长与低通胀并存的环境下，全球房地产投资信托基金有望迎来最佳的投资机会。【作者系保德信房地产全球房地产证券(GRES)主管】