辽宁阜新氟产业开发区聘请第三方物业服务项目招标公告

服务需求            

一、项目基本情况

1、服务地点：阜新蒙古族自治县伊吗图镇氟产业开发区。

2、服务面积：577420.21平方米，其中建筑面积12900平方米，道路清扫面积229619.26平方米，绿化养护面积334900.95平方米。

3、配套设备：

（1）配电柜（总开关柜2个、分开关柜6个、电容柜1个）

（2）消防系统：有

（3）监控系统：有

（4）有线电视：有

（5）停车场：有（70个车位）

（6）公共淋浴室：有（男女浴室各1个）

（7）食堂餐厅：有（1个、就餐人数150人）

（8）电梯：有（3部）

二、物业委托管理事项

（一）秩序维护服务

（二）卫生保洁服务

（三）除雪服务

（四）食堂服务

（五）设备维护服务

（六）绿化养护服务

三、物业管理职责及要求

（一）基本要求

1、管理规范有序，服务周到热情。

2、各种设施、设备维修保养良好，运转正常。

3、会议、接待服务保障有力。

4、环境绿化优美，卫生洁净、物品整洁。

5、能圆满完成各项临时性工作。

6、3年内无重大责任事故。

7、具有全面、丰富的现代化智能物业管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍。

（二）物业项目管理具体内容及标准

1、秩序维护服务内容及要求

负责对的公共秩序的管理，负责门卫出入管理，外围及院内巡视，自行车停车库、机动车库管理，自行车、机动车摆放。负责防火、防盗、值班值宿等秩序维护工作。保证各楼层房间的安全防范，保障办公、各项活动的正常进行。负责院内电视监控、消防设施设备、巡更等系统的日常管理使用。负责信件、报刊的收发传递。

（1）严格执行昼夜值班制度。24小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视。要求白天8时至18时每3小时巡逻1次，夜间每2小时巡逻1次。

（2）建立健全安全防范制度。根据管委会管理部门相关规定，制定安全防范制度，并严格执行。

（3）建立车辆及外来人员的出入管理制度，引导车辆按位停放，外来车辆登记后方可入院，实行外来人员登记制度，严格规范管理。

（4）落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施，对安全隐患及时发现及时解决。并对安全消防设备设施进行维护及管理，合理放置灭火器，保证其时刻处在运行良好状态。

（5）实行规范化管理，保证每天7:30～18:00时的站岗时间。实行365天三班倒工作时间，确保全年无空岗制度。

（6）负责完成院内安排的其它临时性工作及突发性事件的处理。

（7）突发事件发生后，秩序维护员能保证1～2分钟到达现场，并按规定程序处理。

2、保洁服务内容及要求

（1）楼外场地及通道的清洁：每天循环保洁，首次清洁工作于工作日上班前完成。

（2）主楼正门的门玻璃及门框、门把手，每天循环保洁擦拭。

（3）一层大厅内地面每天循环保洁，不少于4次；墙面每星期清扫2次；装饰品每天擦拭、除尘1次。平时卫生保持无灰尘、无杂物、无污迹、墙面无蜘蛛网、无明显灰尘。

（4）电梯轿厢、厅门、按键、电梯脚垫实行每天循环保洁，及时清理电梯门槽内杂物及底坑杂物。灯罩每星期擦拭1次。夏季，电梯轿厢进行通风处理。

（5）走廊通道及走廊装饰物、附着物、消防门及办公室门的清洁工作：地面每天循环保洁，不少于2次。每日首次水拖，循环保洁以尘推擦拭为主。墙面每星期清扫3次，装饰品每天擦拭、除尘1次。各办公室门及把手于工作日每天擦拭1次。平时卫生保持无灰尘、无杂物、无污迹，墙面、门无蜘蛛网、无明显灰尘。

（6）部分办公室卫生的清洁：部分办公室卫生每天清扫1次，包括拖擦地面、擦拭办公设备、整理物品、浇灌花卉、清倒垃圾、更换洗手液、查看饮水机和钟等办公用品是否齐全正常等工作。此项工作时间，可于工作日上班前完成，也可于不打扰工作人员工作的时间完成。视工作人员习惯而确定。

（7）卫生间清洁：卫生间每日实行循环保洁，包括：擦拭地面、收集垃圾、清理洗手池、擦拭镜面、冲刷便池等。男士小便器内需投放除臭球，男、女卫生间需熏香进行除臭，并及时打开换气扇进行换气。每星期需对便池用消毒液及除垢剂进行处理。发现堵塞的情况及时处理。视情况，可于卫生间设置提示信息。

（8）会议室的卫生清洁：会议室每次活动前进行彻底清扫，会议期间，保洁员负责主席台就座人员饮水服务，并进行循环保洁。平时每日清扫1次，做到无杂物、无污迹、无灰尘。

（9）化粪池的清理：按日检查，视具体情况清掏，保证干净整洁。

(10)垃圾清运工作：办公楼内的垃圾由楼内工作人员按指定地点存放，保洁员每日进行收集并堆放在垃圾箱内，由清洁工人运出。

（11）楼顶平台的清理：为防止楼顶落水管堵塞，分别于夏季前、冬季前进行清进，每年清理次数不少于4次。

（12）对办公楼内的花草、树木、绿摆、盆景，保洁员每日或定期进行松土、修剪、整形除虫、淋水、施肥等工作，以保证花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、无折损、无斑秃。

（13）保洁人员每日对责任区域内的绿摆进行清理，擦拭绿摆绿叶，平时绿摆枝叶保持无灰尘、无杂物、无污渍。

（14）在室外绿化区设置提示标识，外环保洁员负责绿化区域卫生清理、浇水、打药工作。

（15）保洁员和服务中心其他人员均有责任防止和劝阻他人对绿化的破坏。

（16）保洁用品由中标单位负责提供，并满足甲方要求。

3、除雪服务内容及要求

（1）雪停24小时内院内及主要道路积雪全部清除，36小时内所有道路积雪全部清除，并运到指定地点。

（2）根据雪情，雪中及时组织车辆及人员在主要道路倾撒除雪剂（除雪剂由物业备好）。

（3）雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。

（4）及时清除办公区域各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。

（5）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。

4、食堂服务内容及标准

（1）根据招标人的用餐人数和提供的餐费数额，拟定周食谱报于招标人，招标人未提出异议的，投标人负责将食谱向招标人用餐人员预告并组织实施。

（2）提供的用餐食品、饮品，食堂、厨房的环境卫生，餐具、炊具的卫生，服务人员的健康、卫生，应当符合《中华人民共和国食品安全法》中食品、卫生等方面的相关规定。负责餐厅及工作间的消防、用电安全。

（3）根据气候季节变化、就餐人员工作的劳动强度，适时调整菜谱，菜谱制定注意荤素搭配、粗细粮搭配、营养素搭配、色香味型搭配、酸碱平衡，做到每周食谱不重样。

（4）早餐 07:30-08:30

    午餐 11:30-12:30

    晚餐 17:00-18:30

5、设备维护服务内容及要求

（1）负责供电系统日常维护，供电线路的日常维修；负责监控系统的日常维护，监控线路的日常维修。

（2）负责日常生活用水水泵的日常维护。

（3）负责日常杂修及小型工程的承接；负责化粪池、下水井清淘。

（4）保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。

（5）保证24小时正常运行，出现故障立即排除。

（6）相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识，工作责任心强，交接班及事故处理要有登记。

（7）影响我单位使用的停电情况，应按规定至少提前24小时将有关通知转发到各部门。

（8）维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、礼仪礼貌规范进行对应维修服务工作。

（9）维修人员必须严格遵守规定的到场时间和维修完成时间维修，以确保维修、急修及时率达100%。

（10）照明、卫生间、浴池、活动室等各部位配件损坏要及时更换，如部门特别要求，则应按部门要求的时间到场，但最低不得晚于10分钟。

（11）院内的化粪池、下水井每年至少清淘2次，保证上下水畅通。

6、绿化养护内容及要求

（1）养护管理的整体技术方案：包括树木、草坪、绿篱等绿地的整体养护方案；

（2）养护质量目标：包括但不局限于苗木成活率，补植等要求；

（3）机械设备设施配备：合理化配置绿化养护所配备的机械设备

（4）安全、文明养护管理的组织措施

（5）管养进度计划安排：季度、年度养护计划；

（6）养护管理承诺。

四、主要岗位人员配置及要求（84人）

1、项目经理1人：大专以上学历，三年以上相关工作经历，责任心强，五官端正，气质端庄。

2、秩序维护员5人：男性，身高不低于1.70米，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派，年龄在35～55周岁。工作时间：24小时三班倒

3、楼内保洁员4人：50周岁以下，责任心强，五官端正。

4、外保洁15人：50周岁以下，责任心强，身体健康。

5、维修人员2人（电工1人须持有电工证、水暖工1人）：55周岁以下，责任心强，身体健康。

6、绿化技术员5人：50周岁以下，身体健康，从事绿化养护工作3年以上，合理制定绿化养护年、季、月度工作计划及培训计划；监督绿化员日常绿化养护工作和检查工作，定期对绿化员进行各项培训；负责现场管理督导工作；定期制定施肥、蚊虫消杀等维护计划。

7、绿化施工员38人：50周岁以下，身体健康，熟知常见植物生长习性，有养护植被经验,熟练苗木的修剪、施肥、除虫工作。

8、仓库管理员2人：50周岁以下，身体健康，有3年以上工作经验。

9、泵房维护员2人：50周岁以下，身体健康，有3年以上相关工作经验，除检查维护水泵房的日常工作，还能处理泵房突发应急事件。

10、司机1人：50周岁以下，身体健康，驾龄5年以上，持有B2以上机动车驾驶证；

11、垃圾装卸工2人：要求男性，45周岁以下，身体健康；

12、厨师1人：45周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，对成本控制管理、食品营养学、厨房设备知识拥有相当的基础，工作时间早餐、午餐、晚餐。

13、改刀2人：50周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，工作时间早餐、午餐、晚餐。

14、面点2人：50周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，工作时间早餐、午餐、晚餐。

15、食堂勤杂员2人：50周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，工作时间早餐、午餐、晚餐。

16、食堂管理员1人：50周岁以下，身体健康，持有健康证，有企事业机关食堂经验，工作时间早餐、午餐、晚餐。

五、服务承诺

服务标准达到国家建设部制定的全国物业管理示范大厦的管理水平，服务的满意率达90％以上，管辖区域内不发生重大安全责任事故。

服务承诺

以《全国城市物业管理优秀大厦标准评分细则》的十五项要求为准绳，对照国家标准逐步对物业进行内部评审，做到业主各项检查达标。

管理服务分项指标

保洁质量达到星级酒店标准，清洁、保洁率98％

物业服务满意率达到90％

物业人员上岗前培训合格率达到100%

业主有效投诉处理及时率达到100%

维修工程质量合格率100%

公共设施完好率95%

消防设施设备完好率100%

食堂工作满意率90%

秩序维护工作满意率90%

紧急情况处理率100%

综合服务满意率90%

六、量化指标

综合维修服务承诺

综合办公楼急修10分钟到位，零修30分钟到位；

进入业主办公区域维修，先敲门、再问候、后维修；

服务过程中做到场清、场净、操作轻。

保洁服务承诺

保洁员保证对一米内的业主问候；

保洁员对卫生间每60分钟巡回保洁一次；

烟缸烟蒂不超过三个，卫生间纸篓内的卫生纸和杂物不超过1/2；

垃圾筒目视看不到筒内杂物；

洗手池无人用时保证干爽光洁；

门、窗、镜、墙面附属物无灰尘；

垃圾日产日清。

秩序维护、门岗服务承诺

对所有出入的外来车辆及人员实行登记管理；

文明执勤、礼貌待客、骂不还口、打不还手；

处理违纪违章时，要先询问，做到有理有节；

保证所管辖区域内无不安全隐患。

会议服务接待承诺

保证所有会前服务、会中服务达到会务要求；

接待服务文明、礼貌、得体；

接待活动结束后，及时整理现场，关掉应关掉的电气开关；

遵守保密原则。

综合服务承诺

服务电话接听铃响不超过三声；

保证对三米内的业主及来访人员微笑示意，一米内有问候；

接待服务正确使用文明用语；

按要求提前半小时做好餐前准备工作；

服务过程中要做到三轻：说话轻、走路轻、操作轻；四勤：手勤、腿勤、眼勤、嘴勤；五服务：主动服务、微笑服务、热情服务、周到服务、耐心服务。

承诺依据：按物业标准要求，结合实际工作内容，制定工作程序及实施方案，使物业管理分项指标完成。

七、服务期限

服务期限：服务期限为三年，合同一年一签。

八、资金支付

1、报价费用的构成

（1）人工费用：物业管理费用人员成本构成应包括按合同法、劳动法、阜新市法律法规规定的人员工资、加班费、保险、服装费等。采购文件中标明的各岗位人员因法定节假日、双休日产生的加班，相关费用需含在报价总价中，不再另行追加。

（2）管理佣金。

（3）税金。

2、支付方式

资金费用凭正式发票每月25日（遇节假日向后顺延）按季支付。

九、说明

正式接管运行后，服务项目和内容如有变动另行协议补充条款。