第三章服务需求

本项目共计1 个包组，包号为001。包组内不允许缺项。

履约期限：本项目服务期为3年，本次采购为第一年度预算，签署合同为本年度，如中标人服务质量优异，考核通过后可以续签合同。第二年度、第三年度预算以财政部门当年审批数额为准。

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款方式：

付款条件	付款比例
付款时点为每完成服务时限的三个月，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款	按同时段实际完成额支付
满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日

服务清单

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址	服务面积
沈阳职业技术学院2025年物业服务项目	沈阳市大东区劳动路32号	34.6万㎡。委托管理物业服务范围的楼内保洁面积约20余万㎡，室外保洁面积约10.2万㎡，绿化面积约16.1万㎡，人工湖面积2050㎡，楼宇39栋。

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

1.中标人所需使用的办公场所、办公设备、设施（部分）由采购人提供。

2.中标人使用采购人提供的设施设备要落实维护和保养责任，包括日常维护、定期检修以及故障维修等，因使用不当造成的设施设备损坏中标人承担相应赔偿责任。

3.中标方运维人员日常对采购人使用的设备设施维修维护相关材料，由采购人提供。

2.物业服务范围及事项

名称		具体内容	服务标准
主要建筑		包含生活区学生宿舍（10栋，64763㎡）、A座教学楼（5层，5415㎡）、B座教学楼（5层，7884㎡）、D座教学楼（2层，3783㎡）、E座教学楼（4层，2288㎡）、F座教学楼（4层，8551㎡）、综合楼（4层，10539㎡）图书馆（5层，4056㎡）、院部（3层，1927㎡）、俱乐部（2层，1945）、后勤楼+博物馆（2层，2690㎡）、实训车间M1-M6（3层，12518㎡）、体育馆（2层，5352㎡）、数字大厦（13层，35418㎡）、中德大厦（5层，21397㎡）、智能制造中心（4层，11924㎡）、明廉校区6544㎡。
设施设备	建筑物及场馆日常维护管理	包括但不限于建筑物墙壁、地面、天棚、瓷砖、门、窗、锁、玻璃、台阶、楼梯间、走廊、通道、学生公寓楼、办公楼、体育馆、教学楼等区域以及配套公共附属构筑物设施的日常维修保养和巡检；校内玻璃幕墙每年至少4次外立面清洗；校内大理石地面每年不少于2次保养。包括但不限于校内楼宇设施设备和给排水管线、供暖管线及供暖设施设备（中标人需拟派专业技术管理人员1人，负责对校区供暖、给排水、供电管网、污水源热泵和其他设施设备维护管理拥有不低于10年工作经验）；教室内桌椅、校园内路灯（含标识）、室内单体空调（5匹以下，清洗滤网）、开水器、热水器、栈道、景观亭等日常维修维护及保养服务。按采购人要求定期巡回检查、日常维护保养及小修，做好维修保养工作、详实做好运行记录和维修档案。每年计划地对教学区各楼公共区域楼内外和教室、自习室、阅览室等开展全面维修整修和安全巡查检查工作，时间为每次寒暑假放假期间。中标人需拟派明廉校区管理人员3人。其负责明廉校区与当地社区、消防、公安协调沟通、日常防火、防盗等管理工作；工作中发现安全隐患问题应先行处理排除。合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。保证教室内时钟正常运转，负责时钟电池更换，采购人出物料，中标人出人工；校内卫生间门帘由中标人负责更换，产生的费用包含在投标报价中；校内教学楼、办公楼窗帘杆日常维修维护中标人出人工，采购人出材料。中标人提供更换校内开水器滤芯及日常维修维护管理，每年两次水质检测，并出具具备检测资质的第三方检测机构的检测报告，产生的费用包含在投标价格中。中标人负责校内景观亭维修保养（每年1次刷油采购人出材料，中标人出人工）；负责人脸识别闸机转门维修保养、负责校内肯德基门和卷帘门维修保养，以上维修维护项目采购人出材料，中标人出人工。提供学校比赛、培训等500KVA应急电源车保障服务，产生的费用包含在投标价格中。校区内各项小修(指单项人民币1万元（含1万元）人工费以内的维修事项。日常维修网上报修小程序（APP）软件运行管理，采购人对中标人提供的网上报修小程序（APP）软件具有使用权，后续二次开发和软件升级等费用由中标人承担，产生的费用包含在投标价格中。提供校内零星搬运服务。	见“3.6设施设备运行维护服务”
	给排水系统	包括但不限于数字大厦、中德大厦、智能制造中心、餐饮中心、10号学生公寓楼的二次加压水泵房及全校供水管线和大厦北、7号楼北供暖换热站及全校供暖管线的日常维修维护及设备运行管理。负责全校水箱、水泵、阀门、淋浴、管线、给排水系统、龙头、卫生间洁具等设施设备日常维修维护巡检。负责芳园景观喷泉维护保养。	见“3.6设施设备运行维护服务”
	供配电系统	负责高低压配电箱柜、生活用电、楼内外照明、墙壁配电、线路及其它各要素配电设备的日常维修维护巡检。	见“3.6设施设备运行维护服务”
	校内消防设施运行维护（含值班）	负责校内消防设施设备运行维护，含数字大厦和中德学院消防值班室更值。数字化大厦、中德学院消防值班人员为三班倒，每班1人，值班时间为早8:00时--次日早08：00时；确保校内消防系统运行符合相关安全规范和标准，预防事故发生。建立和完善技术文档，包括设备手册、维护记录、故障处理报告等。	见“3.6设施设备运行维护服务”
	设备配备要求	投标人应配备包括但不限于以下专业工具设备：洒水车1台；高压水枪车2台；10M以上升降梯2台；室内驾驶式吸尘吸水机2台；驾驶室尘推车4台；抽水设备4台；驾驶式扫地车3台（带除雪功能）；打药车2台；割灌机5台；草坪机9台；绿篱机5台；大型油锯3台；小型油锯3台；垃圾转运、绿化清运、保洁车、工程作业车共10台（电动三轮车）；14座电瓶车1台、驾驶式室内保洁清洗地机6台、室内保洁柞水车40台，配备冬季除雪设备。	见“3.8其他要求”
	其他	采购人委托的其他设备设施维护维修保养中标人负责校内污水源热泵机主（中央空调）和相关楼宇中央空调日常管理运行维护，确保设备正常运行。体育馆、大厦报告厅、中德学院报告厅、俱乐部等区域灯光音响控制管理及维修运行。负责污水源热泵（中央空调）和相关楼宇中央空调设备的运行维护。日常运行监管，确保设备正常运行。定期检查、维护和保养设备，及时处理故障。记录运行数据，分析系统性能，提出优化建议。确保设备运行符合安全规范，预防事故发生。中标人负责提供每年2次对污水源热泵（中央空调）和相关楼宇中央空调设备供热、制冷期的空气单元（过滤网、冷却/加热盘管、冷凝水盘、风机风轮）、风管系统（送风和回风管道）、冷却塔（填料、水盘、喷嘴和过滤器）、水泵和水系统、控制系统、冷凝器和蒸发器（具有专业资质单位清洗），产生的费用包含在投标价格中，如因清洗不当造成采购人设施设备故障损坏由中标人承担一切后果。	见“3.6设施设备运行维护服务”
环境卫生管理	楼内保洁	包括但不限于实训基地（M1、M2、M3、M4、M5、M6）、图书馆、数字大厦（含机房）、中德大厦、老院部、后勤楼、博物馆、综合楼、A座、B座、D座、E座、F座、智能制造中心（含机房及地毯、实训车间及地坪漆保养）、学生公寓楼（1-10号楼）、篮球场等公共区域及卫生间及室内保洁；负责会议室、体育馆、数字大厦、俱乐部、中德大厦3个报告厅等公共区域和室内的保洁。负责服务面积区域内的所有场馆、教学楼（包括公共课和阶梯教室等）、办公楼及其配套设施公共区域及室内、包括房屋公用走廊、楼梯安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、楼门玻璃、体育馆、公共卫生间、装饰物及各楼门外周边雨搭、台阶等全天候卫生清洁及接待会务保障。	见“3.4楼内保洁”
	庭院保洁及冬季除雪	负责学校所有楼外公共区域卫生保洁，包括但不限于校区楼外道路、硬覆盖、人工湖，树林绿地、乔木、灌木和花卉小品，假山景点、运动场、篮球场等区域的保洁及校门周边区域等杂草、烟头、废弃物、枯枝枯叶、白色垃圾等清扫捡拾；清理擦拭旗台、宣传栏、指示牌等，人工湖和大厦水系水质清理养护。负责校园内冬季除雪。包括校园内所有道路、硬覆盖、体育场、广场、停车场、各建筑门口台阶和校门外除冰、除雪工作。冬季期间严格落实除雪任务，制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。	见“3.5庭院保洁及冬季除雪”
	垃圾清运	负责学校垃圾清运工作。包括教学、生活、绿化所产生的各种垃圾清运至校内垃圾房处，杜绝火灾等隐患。配合校外垃圾车做好校内各类垃圾回收工作，安排专人负责管理垃圾站，做好垃圾存放处的保洁管理工作。按照沈阳市垃圾分类要求做好校内垃圾分类管理工作，负责可回收垃圾回收。	见“3.5庭院保洁及冬季除雪”
	养护工作	负责体育馆等区域的场地、大理石地面、墙面、地毯、会议室沙发保洁养护工作。	见“3.4楼内保洁”
	消杀工作	负责卫生防疫消杀，保证每月一次对服务区域范围全方位的空气、环境进行预防性消杀（所需物资由中标人提供）。按照采购人要求做好其他环境卫生清洁的相关工作。	见“3.5庭院保洁及冬季除雪”
	其他	大厦水系和人工湖日常管理，除四害投放，迎新、重大会议、重大节日、校庆等活动的配合及服务保障工作（含景观布置）。校内所有化粪池及排水管线清掏工作。	见“3.5庭院保洁及冬季除雪”
校内绿化管理	绿化养护和伐木及清运	1.室外绿化养护与管理。按照DBT21 1954-2012辽宁省园林绿化养护管理标准（二级），负责校园内约16.1万平方米，其中：乔木约4700棵，灌木约2589棵，模纹和花卉小品约5800平方米，草坪约7500平方米，自然草地约15000平方米。庭院环境绿化消杀工作，每年至少三次，包括日常花草树木养护修剪、摆放、屋面杂草清除等，确保花草树木成活率90%以上。2.校区行政办公楼宇室内绿化养护与管理。校内绿化树木植被所需营养液、冬季树木涂白、药品、产生的费用包含在投标价格中。3.校内伐木及清运工作，产生的费用包含在投标价格中。	见“3.2绿化养护及伐木清运”
学生公寓管理及其他公共楼宇日常管理和更值		学生公寓日常管理：1.负责监督管理宿舍公共区域卫生工作。2.负责学生的住宿登记、退宿等事宜。3.做好防火、防盗巡查工作。4.负责学生公寓楼内的公共设施管理工作，做到每日巡查，及时上报，确保设施的安全、正常运行。5.维护宿舍秩序，做好人员的来访登记工作;注意出入人员，如发现可疑问题要及时上报。6.其他公共楼宇日常管理：数字大厦、实训基地（M1、M2、M3）、图书馆、中德大厦、体育馆、俱乐部、老院部、综合楼、餐饮中心、A座、B座、D座、E座、F座、智能制造中心等公共楼宇日常管理及24小时更值。	见“3.3学生公寓管理及其他公共楼宇日常管理和更值”
专职服务		办公楼专职会议服务、公务车专职司机服务、校内卫生所医护服务	见“3.7专职服务”
巡查管理		制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以秩序维护为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，兼顾对设备运行和环境卫生等有可能发生安全隐患情况的监督。	见“3.1基本服务”
档案、资料管理		妥善保管因工作需要采购人移交给中标人的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，安保、消防档案、设备设施维修档案。	见“3.1基本服务”
物资管理		1.妥善使用、保养和维护各种采购人提供的设备、工具、办公用房，在本合同终止时，必须全部返还移交采购人提供的设备工具、在扣除自然磨损因素后完好率达到100%。2.合理使用和管理各类物资。3.对采购人的办公设施，各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品负责全部赔偿。	见“3.1基本服务”
其他		1.进驻接管需制定详细计划，明确时间安排、接管人员等，对资料进行归档，按规定办理接管手续。2.根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三方，对需由其它专业公司承担的服务管理事项，必须经采购人同意后方可转委托。3.配合学校做好学生劳动教育课程的相关工作。4.配合完成校园水、电、暖图纸设计。5.配合学校做好水、电、垃圾分类等方面的节能减排工作；配合学校做好学生“双碳”教育工作；配合学校做好高校“双碳”调查研究工作。	见“3.1基本服务”

3.物业管理服务内容及标准

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
1	目标与责任	（2）中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。
2	服务人员要求	（1）中标人为本项目拟派人员中持有急救和CPR 心肺复苏技能证书的人员不少于此项目总服务人数的20%（27人）（上岗前核验相关证明材料）。
		（2）中标人招聘的服务人员必须持有健康证（上岗前核验相关证明材料）。
		（3）供配电系统管理执行GB/T31989和GB50194要求进行日常运行维护与管理。日常维修电工需持有特种作业操作证（高压电工）及特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件）。
		（4）中标人须遵守学校的有关规章制度，接受学校治安管理与检查。
		（5）中标人在工作期间要佩戴明显标志、着统一工装上岗，文明服务
		（6）中标人在合同期内要爱护公物，损坏校园公共设备、设施等公物需按价赔偿。
		（7）中标人工作人员必须身体、心理、精神健康方可从业，并无犯罪记录。
		（8）每学期开展包括但不限于岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，每项不少于一次，并进行适当形式的考核。
		（9）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（10）服务人员的相应条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（11）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求中标人进行调换。如因中标人原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（12）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
		（13）校内消防设施运行维护值班人员需提供建构筑（物) 消防员或消防设施操作员中级及以上证书（投标时须提供证书复印件）。
3	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。②公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。④消杀服务：清洁整改记录、消杀记录等。⑤其他：财务明细、合同协议等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
4	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
5	活动及会议服务保障	（1）配合采购人制定重大活动的后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。提供采购人需要的其它临时服务。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
6	突发事件应急预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单、台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单、台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据楼宇隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每学期至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
7	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、保密方案、内部质量监管方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、设施设备维修、养护和管理方案、清洁保洁方案、公寓服务方案、大型活动服务保障方案、信息反馈机制、会议服务方案等。

3.2绿化养护及伐木清运

序号	服务内容	服务标准
1	绿化养护	（1）按照DBT21 1954-2012辽宁省园林绿化养护管理标准（二级）。
		（2）熟知各养护区域内种植花草树木的名称、生长特性、修剪方法和养护管理程序。
		（3）负责绿化养护区域内植物的定期施肥、浇水、除草，并及时的修枝整形，补栽补种和草坪的管理（采购人出树苗和草坪，中标人出机械设备和人工），掌握植物病虫害的防治方法。
		（4）正确并熟练园林养护机械的操作方法和安全使用规程。
		（5）做好养护日志及绿化养护的日常巡视，对疑问及事故情况及时的向采购人报告。
		（6）日常绿化工具由中标方提供。
		（7）乔灌树木：灌木乔木生长良好，树冠丰满，枯死树率小于3%，无萌蘖，无倒伏树木，树体无悬挂物、附着物；无病枝、枯枝、弱枝。适时修剪、整型、除芽、摘心。灌木无枯死株，修剪及时合理；绿篱无明显缺株断条，绿篱下无杂草，绿篱及整形树木修剪及时，整齐美观；垂直绿化植物生长旺盛，整齐美观。①修剪：先开花后发叶的种类，将老枝重剪，促进发生强壮枝条；花开于当年新梢的种类，除早春重剪老枝外，在花开后将新梢修剪；观赏枝条及观叶的种类，在秋季进行修剪，使冬枝发挥观赏作用。②整枝：对病枝、枯枝、弱枝及时整理。③防治病虫害：每年常规防治春秋各一次，在病虫害发生时随时防治（药剂由中标人提供）。④施肥：根据绿地土壤肥力、生理需肥特点、绿地景观需求等情况，每年校园至少需要施肥量3吨有机无机复合肥。⑤适时浇水、除杂草。⑥涂白：每年秋季乔木涂白一次（涂白药剂由中标人提供）。
		（8）草坪（地被）：要求生长高度均匀，覆盖度大，无裸露地面。无杂草，无病虫害，色泽正常，绿期长，维持良好的营养水平。草坪和地被植物生长良好，覆盖率95%以上。草坪纯度90%以上，高度低于15cm；自然草地的高度低于20cm。①修剪：当草坪生长到7公分以上时进行修剪，高度低于15公分，自然草坪高度低于20公分。②防治病虫害：每年常规防治二次，在病虫害发生时随时防治（药剂由中标人提供）。③施肥：根据绿地土壤肥力、生理需肥特点、绿地景观需求等情况，合理施肥。④浇水：根据需要及时浇灌。⑤除杂：本着除早、除少、除净的原则，及时清除杂草，并及时将除掉的杂草运走。同时及时清除草坪内的残枝落叶。⑥打孔：根据土壤板结情况适时打孔。⑦疏草：根据实际情况适时疏草。
		（9）灌木花卉小品：栽摆及时，生长旺盛，花繁叶茂，无明显缺株，无枯死株，无明显残花败叶，无杂草。①要求及时修剪、浇水、除杂、打药，及时清摘开败的老花残枝、败叶。②及时清理小品中的垃圾、杂物。③及时防治病虫害，保持花卉小品内无病虫害，每年常规防治打药二次，病虫害发现及时防治。④数字大厦乔灌木每年至少施肥1次，更换土壤一次。
		（10）自然草地：①及时修剪，自然草地的高度不高于20cm。②及时清理绿地内的各种砖瓦石块，并排放到学校指定地点。③防治病虫害每年常规防治打药二次，病虫害发现及时防治（药剂由中标人提供）。
		（11）卫生要求：①绿地内没有垃圾残土。②秋冬季要及时清理绿地内落叶。③绿化养护过程中清理出来的垃圾杂物、树枝、砖瓦石块和落叶要保证24小时内及时清运出学校，产生的费用包含在投标价格中。
2	伐木清运	负责校内树木伐木和清运工作，产生的费用包含在投标价格中。
3	其他	临时性工作任务如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，中标人应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

3.3学生公寓管理及其他公共楼宇日常管理和更值

序号	服务内容	服务标准
1	学生公寓管理和更值	（1）做好本职工作，工作期间不准擅离工作岗位。
		（2）学生公寓管理实行24小时值班制度，不得脱岗。
		（3）按照学校规定的作息时间开、锁公寓大门，不得延误或提前。
		（4）禁止非住宿学生及其他校外人员进入学生公寓楼。男性家长不得随意进出女生学生公寓楼，须建立校外人员来访登记簿，对上述人员做好来访登记；任何时候严禁男女生串入异性公寓。
		（5）节假日、双休日和平时上课期间，加强学生公寓楼内公共区域的巡视，保障学生的个人财物安全。
		（6）负责宿舍区域内门窗、配电等设施的检查管理工作，发现问题及时采取措施并向维修科报修，做到及时记录、上报、反馈、存档等工作。
		（7）负责宿舍区各楼层（包括走廊、楼梯、楼梯扶手）、洗手间卫生的日常清洁检查和管理。
		（8）为迎接各级各类的检查、验收、评估和其它来校视察等活动，须配合学校做好相关的突击保洁和相关的服务工作。
		（9）公寓实施24小时轮岗制，维护公寓寝室秩序，出现任何无法解决及时与采购人沟通反馈信息。
		（10）发现学生打架斗殴、赌博等违反校规校纪的行为应当及时向采购人汇报。
2	其他公共楼宇日常管理和更值	（1）负责楼宇内部的门值、巡逻、公共秩序维护和安全管理等。按照采购人要求安排值班人员值班，实行 24 小时值班和巡逻制度，定点定时巡逻，制定合理巡逻路线。
		（2）负责对房屋、楼内公共设施、上下水系统、供电设施等部位日常巡检并记录，发现问题及时报修。
		（3）负责楼宇内人员出入管理、大件物品出入登记、对外来人员进行盘查、登记，检查随身物品，防止危险品进入、防止偷盗行为的发生。
		（4）维护教学楼正常的上课秩序，按照学校教务处审批的课表进行楼宇教学管理。
		（5）负责教室开放、教室内教学及照明家具等设施设备检查及报修、大件物品出入登记、日常巡查、失物登记。
		（6）熟悉掌握责任区域防火、防盗设施配备情况，并进行检查做好登记。
		（7）夜间建筑物关闭后巡逻时要负责关闭门窗、关灯、关电源，检查水电无异常情况并确定无闲杂人员滞留。
		（8）负责做好各楼层安全巡逻，劝止违反公共安全秩序的行为，防止发生偷盗、斗殴及人为破坏事件。
		（9）负责楼宇内及周边10米内的安全防范和突发事件的处置，发现问题、异常情况应及时向有关负责人报告。
		（10）负责责任区域门前自行车、机动车的管理，不得出现乱停乱放现象。
		（11）对于教学单位、学生社团使用教室举办讲座等活动，经相关部门批准后给予配合，及时安排。
		（12）有完备的《楼宇管理应急工作预案》,并报采购人备案；如遇突发事件或突发检查时，无条件积极配合校方，随叫随到。
3	其他	临时性工作任务：如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，中标人应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

3.4楼内保洁

序号	服务内容	服务标准
1	楼内保洁	（1）制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。
		（2）负责体育馆等区域的场地、大理石地面、墙面、地毯保洁等区域养护工作，保洁设施完备并定期对地面，墙面、卫生洁具等部位进行日常养护（大理石地面、地毯、地板、塑胶每月做一次机械清洁养护）确保表面光洁无污渍，清洗机械由中标人自备。
		（3）大厅理石地面或木质地板清洁后，做到表面平整光洁，无灰尘，无污渍，无积水，无痰迹，无口香糖胶痕，本色光洁。
		（4）楼道地砖和水泥地面经清扫拖擦，做到表面干净光亮，无污渍，积水，痰迹，烟头，口香糖胶痕，纸屑杂物，公共垃圾桶摆放统一，表面无灰尘，无污渍。
		（5）墙壁，壁砖，墙纸，玻璃镜面，金属材料等组成的墙面保持无积灰，无污迹，无脚印，无乱涂乱画，无招贴，无蜘蛛网和灰吊。
		（6）楼梯台阶平面、立面、侧面，清扫拖擦干净，无灰尘，无污渍，无痰迹，无口香糖胶痕，无杂物，梯角洁净；楼梯扶手和金属护栏擦拭光亮，无灰尘，无污渍，无灰吊。
		（7）壁灯，顶灯，宣传栏，指示牌，展示板，消防器材，喇叭，外露管道，等公共设施保持清洁，无灰尘、无蛛网、无昆虫尸体等污物。
		（8）玻璃门窗清晰洁净，无粘贴物，水印，门窗框清洁无积灰。
		（9）各楼外楼梯台阶清扫干净，无污迹，无痰迹，无口香糖胶痕，无杂物，并保证户外台阶、楼梯冬季除雪。
		（10）各楼楼体外防水坡及雨搭上季节性除杂草、杂物。
		（11）楼内垃圾保证日产日清，纸篓及垃圾箱保持随满随清。
		（12）按照采购人要求做好其他环境卫生清洁的相关工作。
2	教学楼等楼宇保洁	（1）教学楼（包括公共课和阶梯教室等）、图书馆自习厅、俱乐部、体育场管等：各办公楼、教学楼（包括公共课和阶梯教室等）的公共区域及室内，实行7:00-16:30教学时间随时调整弹性安排进行保洁；学生公寓公共区域要求全天候保洁；会议室、报告厅、接待室实行用后即时彻底保洁。
		（2）室桌椅摆放整齐，无灰尘，无乱涂乱画，书桌内干净无杂物。
		（3）上课前黑板擦拭干净，教具讲台和多媒体机箱无灰尘。
		（4）墙壁无乱涂乱画，无招贴，地面干净无痰迹，无纸屑杂物，清扫工具摆放整齐。
		（5）教室内墙面及设施整洁，如灯具、开关及插座面板、门框、通风口、桌、椅、柜等家具保持干净、无灰尘、无脚印等污渍。保持顶棚、墙壁及灯罩外壁无灰吊、无蛛网、无昆虫尸体、无粘贴物等污物。
		（6）门窗玻璃、窗框、窗台经常擦拭，无灰尘，无污渍，无水印，无粘贴物。
		（7）展馆展示区保持无积灰，门厅干净，玻璃门清晰明亮，消防器材无灰尘，垃圾桶摆放规矩，表面无污迹，周围干净无污物杂物。
		（8）室内公共垃圾桶及垃圾排放。
		（9）配标准垃圾分类垃圾桶，清洁光亮，无污迹，垃圾袋装无散落，每日随时清倒并送至校园垃圾站。
3	会议室保洁	（1）保持地面无尘土、无污渍、无杂物、无水印，踢脚线洁净，无灰尘、无污渍、无水迹。
		（2）保证桌椅表面无灰尘、无杂物、无污渍。
		（3）保持木制及皮制家具表面光滑、色泽均匀、光亮，无灰尘、无污渍、无水印。
		（4）保持门、框干净、光亮，无灰尘、无污渍、无水迹。
		（5）墙壁、天花板、空调风孔，无灰吊、无蛛网、无积灰、无脚印、无污渍。
		（6）保持灯饰物干净、光亮，无灰尘、无污渍、无水迹。
		（7）室内设施保持整齐、有序，保证清洁过后物归原处。
		（8）保持装饰物及横梁无积灰、无蛛网。
4	卫生间保洁	（1）手台、洗手盆和镜子的表面无灰尘，无水痕，无污渍，水龙头和上水管表面光亮无污渍。
		（2）地砖、壁砖、PVC棚顶，要求光亮无污渍，无水痕，无招贴，无蜘蛛网灰吊，地面无烟头，无纸屑，地角清洁干燥。
		（3）卫生间隔板四面清洁无灰尘，无乱涂乱画，无招贴，无蜘蛛网灰吊。
		（4）便池内外无水锈，无便迹，水箱和上水管干净无灰尘，课间人流量大时及时冲水。
		（5）卫生间内垃圾桶和纸篓，做到表面干净，无灰尘，无污渍，排放垃圾及时，以免产生异味。
		（6）门窗玻璃表面，经常擦拭，清洁明亮，无灰尘，无污痕，无涂写，无招贴。
		（7）灯具，开关盒擦拭干净，无灰尘，无污渍。
		（8）卫生间清扫工具摆放规矩，不能随处摆放，占用洗手池，蓄水池。
		（9）1-10号学生公寓楼，每学期不低于1次整体保洁（含室内卫生间）。
5	电梯间及轿厢	（1）电梯外金属门、边框、开关操作屏，擦拭无灰尘，无污渍，无手印，无粘贴物，保持金属光感。
		（2）电梯轿厢内四壁清洁，无灰尘，无字迹，无污渍，无手印，无小招贴，四角无灰吊，保持金属光感。
		（3）灯箱和壁挂及时擦拭，无灰尘，缺失或损坏及时保修更换。
		（4）地面和地毯，及时清扫、拖擦、吸尘，无尘土，无垃圾杂物，无痰迹，无口香糖胶痕。
6	其他	临时性工作任务：如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，中标人应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

3.5庭院保洁及冬季除雪

序号	服务内容	服务标准
1	庭院保洁	（1）人行道地面目测无杂物、无烟头，无过多积水、积冰，无明显污渍、泥沙，路面及路面外沿、外侧无杂草，春季无落花、秋季无落叶。
		（2）如路面有油污应及时用清洁剂清理，用铲刀或刀片清除路面、人行道上的顽固污渍、口香糖等，泥土过多时，应用水冲洗路面。
		（3）路面、人行道、树坑的垃圾、杂草、烟头应及时清理。
		（4）绿化带、花坛内垃圾、烟头等应及时清理，花坛外表面洁净无污渍、杂草等。绿化带草坪内无白色垃圾、胶袋、纸屑、烟头等杂物。
		（5）各楼天井内保持干净，无垃圾，烟头、纸屑、杂物等。
		（6）各建筑物外墙、路灯、路牌、雕塑等公共部位无污渍，无招贴。
		（7）人工湖水面，无漂浮污物垃圾，假山，树林，绿化小品，广场内无明显纸屑、树叶、垃圾胶袋等杂物。
		（8）地下车库出入口，水刷石台阶清扫干净，无污迹，无痰迹，无口香糖胶痕，扶手栏杆擦拭干净金属光感，通道理石地面清扫、拖擦，无污迹，无痰迹，无杂物，保持理石砖光洁干净，配套设施、设备擦试干净整洁。
		（9）极端天气（雨、雪天气）及时组织相关人员及时清扫积水、积雪，确保路面畅通。
		（10）人工湖和大厦水系水质清理养护，产生的费用包含在投标价格中。
2	垃圾清运	（1）所有垃圾应装袋、封口后用车运送至指定地点。
		（2）垃圾站内保持清洁、垃圾袋包装整齐、无破损外露、运送及时无积存，无二次污染。
		（3）垃圾收集房及垃圾收集点内外场地整洁，无散落垃圾和堆积杂物，无积留污水，无二次污染。
		（4）垃圾房垃圾应当日转运，有储存设施的，应加盖封闭，定时转运。
		（5）垃圾转运车绿化清运、保洁车、工程作业等车辆车容整洁，车体外无污染物，灰垢，标志清晰。
		（6）运输垃圾应密闭。在运输过程中无垃圾扬、撒、拖挂和污水滴漏。
		（7）蚊蝇滋生季节，应每天喷药灭蚊蝇，无恶臭。
		（8）配备标准垃圾分类垃圾箱，保持表面干净，无积水，无污迹、油迹、四周无散落垃圾（冬季无积雪、积冰）；每日垃圾随时排放干净。每月擦拭路两侧垃圾箱（桶）、路灯，擦拭时间：3月至10月。
		（9）重大活动期间增加保洁频次，活动前期确保卫生质量，活动期间加强保洁频次和垃圾清倒频次。
		（10）由中标人对校内有害垃圾、可回收垃圾回收，需满足沈阳市生活垃圾分类管理要求。
		（11）中标方提供一个可移动式钢制集装箱原箱垃圾房（12m2.4m2.5m）,服务期结束后归采购人所有。
3	冬季除雪	（1）负责校园硬覆盖区域的冬季除雪，雪停24小时内清除校园主路、生活区、办公楼广场、停车场等处积雪，露出马路边石。按照雪停后及时清理的原则，夜间停雪早9点前、白天停雪3小时后需打通各楼宇间的步行路。组织、指挥、检查校区雪后4小时之内清理完园区内路面积雪。白天下雪雪量较大且时间较长需保证步行路的行走。
3	冬季除雪	（2）除雪应做到无雪道、雪条、冰包，达到露路面、见道线、露边石，禁止将积雪堆压在松柏和绿篱上。制止往雪堆上倒垃圾、污物、污水等行为。及时清除污雪、盐雪（未得到采购人允许不得使用除雪盐、融雪剂等物品）。
4	其他	（1）负责校内所有化粪池及排水管线清掏（污水源热泵换热池内设施设备清掏除外），产生的费用包含在投标价格中。
4	其他	（2）临时性工作任务：如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，中标人应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

3.6设施设备运行维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	设施设备维护管理总体要求	（1）从业人员身体健康，无精神病史。坚守工作岗位，不漏岗，确保供水安全；确保供暖设施设备正常运行。
		（2）按时间要求供水和供热，禁止工作时间做私事，如会客、带小孩、洗衣服等。
		（3）熟练掌握二次加压泵房和换热站内各设备的技术操作要领。每日交接班时，必须检查二次加压水泵房和换热站（供暖期）一次，发现问题及时报告，并积极配合修理人员进行抢修。
		（4）负责每天两次对校内所有二次加压水箱进行余氯检验（试纸由中标人提供），并做好记录。
		（5）负责每年2次对校内所有对校内所有二次加压水箱进行水质检测、清洗消毒，出具具备检测资质的第三方检测机构的检测报告，产生的费用包含在投标价格中。
		（6）值班（从业）人员负责整个系统的电器、泵、阀门等机械电器设备的养护和维修工作（水泵必须每周加油一次）。
		（7）控制管道的各种主要阀门，完善二次加压泵房和换热站全部阀门管路标志标识，每月必须加油一次，开关一次，以保证水门开闭灵活，次要阀门每季度开关一次，加一次油，做好开关阀门加油记录。
		（8）值班（从业）人员必须做好交接班工作，记好交接班日记，严禁私自停水，如有特殊情况需要停水时，必须经学校批准，并向主要用水部门通报停水时间。
		（9）负责校内水泵房配备挡鼠设施。
		（10）专人专管，非经批准，他人不得任意顶替岗位工作，违者按脱岗处罚。
		（11）水箱入孔要加锁，严加看管，发现异常现象要及时报告。
		（12）注意安全和防火，要严格执行油泵、水泵、换热站设施设备安全操作规程。
		（13）保障给排水处理、冬季供暖管线、照明等全部设备设施的正常运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，以保证设备始终处于正常运转状态（维修所需工具由中标人提供）。
		（14）遇有不属于维护、维修范围内的设备设施损坏，或维修人员力所不及的维修项目，当班维修人员应在发现损坏或接到使用人员报修后30分钟内，核实损坏情况，上报主管相关部门并保留好报修记录。
		（15）建立维修台账，不可丢失。
		（16）制定事故应急预案，并严格执行。
	其他	如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，中标人应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。
2	房屋公共设施日常维修养护	（1）熟悉掌握学校现有运行设施设备运行情况。
		（2）负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，尽快消除矛盾，解决问题。
		（3）维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。
		（4）从业人员需熟悉掌握网上报修小程序（APP），实现报修、派单、接单、处理等功能，小程序设置有报修用户、维修员、管理员三种用户类型，同时设置有电脑端管理后台。可以实现线上报修、进展跟踪、状态推送、结果反馈、服务评价、数据统计、设备清单等功能。设置维修服务专用电话，保持通讯24小时畅通。
		（5）维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。
		（6）建筑物及场馆日常维护管理。含建筑物及场馆墙壁、地面、天棚、瓷砖、门、窗、锁、玻璃、台阶、楼梯间、走廊、通道、学生公寓楼、办公楼、体育馆、教学楼等区域以及配套公共附属构筑物设施的日常维修保养和巡检。
		（7）负责水箱、水泵、阀门、淋浴、管线、给排水系统、龙头、卫生间洁具等设施设备日常维修维护巡检。
		（8）负责高低压配电箱柜、生活用电、楼内外照明、墙壁配电、线路及其它各要素配电设备的日常维修维护巡检。
		（9）采购人委托的其他设备设施维护维修保养。
		（10）档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。
		（11）建立正常报修值班制度，设立服务电话与网上保修小程序（APP）相结合方式，及时处理报修业务。
		（12）建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，维修服务回访率达100%，维修质量合格率达98%以上。
		（13）共用设施完好，无随意改变用途，发现缺损3日内修补完毕。
		（14）中标人安排专人负责接收校内师生报修，能熟悉各维修任务划分，快速、准确的派发维修任务。
		（15）完成其它设施维修、配件更换及采购人安排的维修相关的临时性工作。
		（16）负责明廉校区的财务管理，人员档案管理，定期检查消防设备、应急通道、制定火灾、自然灾害、楼宇设施设备突发事件的应急预案。管理公共区域的清洁维护，协调垃圾清运；防止非法占用或堆放杂物，使明廉校区楼宇符合消防、环保、建筑安全等法律法规，配合政府检查。自然灾害前检查设施加固情况，发布预警通知。
3	技工服务总体要求	（1）工作日夜间值班不少于2人，值班时间为晚17:00时--次日早08；00时；双休日全天值班不少于4人值班，主班早08:00时--次日早08；00时，副班早08:00时—晚17：00时。其中，污水源热泵（中央空调）、智能制造中心和相关楼宇中央空调运行维修12个月，24小时保障运行；校内供暖设施设备及管网运行维修6个月，24小时维修运行服务。
		（2）遇有不属于维护、维修范围内的设备设施损坏，或维修人员力所不及的维修项目，当班维修人员应在发现损坏或接到使用人员报修后30分钟内，核实损坏情况，上报主管相关部门并保留好报修记录。
		（3）物业安排专人负责接收校内师生线下和线上报修，能熟悉各维修任务划分，快速、准确的派发维修任务。
		（4）维修服务时限为急修服务5—15分钟内到位修复，若不能即时修复，要有紧急处理措施，上报主管相关部门并对报修人做出合理解释，修复完成时间一般不得超过24小时；小修按照报修项目先后时间顺序，逐一完成修复，若不能及时修复，应对报修人做出合理解释，修复完成时间一般不得超过12小时。
4	污水源热泵机主（中央空调）和相关楼宇中央空调管理运行维护；相关报告厅、俱乐部灯光音响控制管理及维修运行。	（1）运维人员熟悉污水源热泵系统的工作原理和操作流程，具有中央空调系统或类似暖通空调设备的运行、维护和管理经验。熟悉中央空调系统的工作原理、结构组成及运行流程。能够熟练操作中央空调设备进行日常监控和调整，具备设备故障诊断和维修能力，能够及时处理突发问题。
		（2）按要求巡查养护维修设备，发现问题及时处理并上报。设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
		（3）相关机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
		（4）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
		（5）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
		（6）建立维修台账，不可丢失。
		（7）制定事故应急预案，并严格执行。
		（8）遇有不属于维护、维修范围内的设备设施损坏，或维修人员力所不及的维修项目，当班维修人员应在发现损坏或接到使用人员报修后30分钟内，核实损坏情况，上报主管相关部门并保留好报修记录。
		（9）合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
		（10）如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，中标人应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。
5	消防设施设备运行维护	（1）实时监控消防设施设备的运行状态，包括火灾报警系统、自动喷水灭火系统、消防栓系统等。
		（2）根据运行数据，分析系统性能，发现并解决潜在问题。
		（3）定期对消防设施设备进行全面检查，包括火灾报警控制器、喷头、管道、阀门、水泵等关键部件。
		（4）制定并执行预防性维护计划，减少设备故障率，延长设备寿命。
		（5）及时诊断和处理设备故障，确保系统尽快恢复正常运行。
		（6）定期测试报警控制器、探测器、手动报警按钮等设备，确保其正常工作。
		（7）自动喷水灭火系统：检查喷头、管道、阀门、水泵等设备，确保其无堵塞、无泄漏。
		（8）定期检查消防栓、水带、水枪等设备，确保其完好无损。
		（9）定期测试应急照明和疏散指示标志，确保其正常工作。
		（10）定期检查灭火器的压力、有效期等，确保其处于良好状态。
	其他	临时性工作任务：如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，中标人应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

3.7专职服务

序号	服务内容	服务标准
1	办公楼专职会议服务	具备会议服务工作所需身体条件，具有良好职业素养，熟悉会议服务流程，善于沟通、解决问题。配合学校党政办公室做好大厦、中德大厦会议室的准备、接待服务、收发报纸等工作。
2	公务车专职司机服务。	（1）确保车辆安全行驶，遵守交通规则，避免发生交通事故。在驾驶过程中，司机需要时刻保持警惕，对路况进行准确判断，及时采取措施应对突发情况
		（2）公务车司机应具备良好的服务意识，对待乘客要热情、礼貌，确保乘客的舒适和满意。在接送领导或公务人员时，要提前做好准备工作，确保车辆的清洁和维护
		（3）由于公务车司机经常接触政府机密和敏感信息，因此必须严格遵守保密规定，不得泄露任何与工作相关的秘密
		（4）在遇到紧急情况时，公务车司机需要能够迅速做出反应，采取有效措施，如遇到车辆故障或突发疾病等情况，应立即采取应急措施，并及时报告相关部门
		（5）执行公司的车辆管理及维护政策，并严格执行相关操作程序和规定。
		（6）按照要求及时保养车辆，保证车辆正常运作。负责与相关部门的沟通工作，包括安全驾驶情况、油料消耗等事项的汇报
		（7）服从上级主管的安排和指挥，认真履行本岗位的职责和义务。完成上级领导交办的其它工作任务
3	校内卫生所医护服务	1.岗位职责与能力要求：（1）医疗与健康管理。负责师生日常诊疗、急救处理，如外伤包扎、急症急救等。开展学生健康体检，建立健康档案，监测常见病(如近视、龋齿)及传染病(如流感、水痘、肺结核等)。（2）卫生监督与健康教育。监督学校教学环境、食堂卫生、饮用水安全等，提出改进建议。组织卫生知识讲座(如急症的自救与互救、传染病预防)。（3）应急能力。具备处理突发公共卫生事件(如食物中毒、传染病暴发)的能力，熟悉上报流程。（4）药品与设备管理。负责药品采购、储存及使用登记；负责环境消毒（如紫外线灯及消毒用品使用等）、医学垃圾的处理等，确保各项操作合法合规。2.其他要求:职业素养:责任心强，善于与学生、教职工沟通，确保医患关系和谐。
4	其他	临时性工作任务：如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，中标人应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

3.8其他要求

序号	服务内容	服务标准
1	其他	（1）维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
		（2）物业员工统一着装佩带明显标志，工作规范，作风严瑾，文明服务，严格考勤。
		（3）学校重大会议、重大节日、迎新、校庆等活动配合及保障服务，景观布置等工作。
2	设备要求	1.中标人配备校园绿化和保洁所需的专业工具设备、车辆（绿化、保洁车辆），所配备专业工具设备易损件更换及日常维修维护、保养、加油、年检等产生的费用包含在投标价格中。2.中标人使用采购人提供的设施设备要落实维护和保养责任，包括日常维护、定期检修以及故障维修等，因使用不当造成的设施设备损坏中标人承担相应赔偿责任。3.中标方运维人员日常对采购人使用的设备设施维修维护相关材料由采购人提供，中标人服务期结束后，采购人设施设备要完好无损正常使用。

4.物业管理服务岗位需求（共计136个岗位）

部门职能	岗位	同时在岗数	岗位所需总数	备注
经理	项目经理	1	1	要求：（1）大学专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料）。（2）受过物业管理、公共关系、企业管理等相关专业知识的培训者优先。（3）熟练使用office办公软件，具有良好的文件编写和报表制作能力。（4）具有项目管理理论与经验，熟悉项目管理方法和管理工具。（5）了解国家相关法律、法规，全面掌握物业服务的各种方法、技巧。（6）了解市场物业服务的新动态，掌握采购人对物业服务要求的变化。（7）良好的组织协调能力，项目控制能力，良好的客户沟通能力。（8）3年以上物业服务或相关工作经验，年龄50岁以下。岗位职责：（1）规范各部门运作，带领项目部全体员工执行公司质量体系文件、各项规章制度及操作手册等。（2）建立、完善项目部内部管理体系，确保管理处各项工作的有序开展。（3）物业经营管理工作及日常工作的管理工作，对物业的整体状况负责。（4）组织、协调本管理处内人员的工作安排，组织本管理处员工绩效考评工作，审批本管理处每月的培训计划，监督各类员工培训是否有效。（5）组织与学校沟通，及时认真地解决采购人提出的合理要求。（6）对学校提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善管理流程。（7）制定、审核本管理处每月工作计划，根据工作需要，主持召开管理处工作例会，听取工作汇报，了解工作中的不足、疑点、难点，检查、总结和布置工作。（8）监督检查管理区域公共设施、机电设备的维修养护，确保各类机电设备运作正常。（9）完成与管理工作有关及领导交办的其它各项工作。
绿化养护	绿化负责人	1	1	本部分配置人数8人，其中：绿化负责人1人，3年以上园林绿化管理经验（上岗前核验相关证明材料），绿化养护人员7人，要求绿化养护人员具有1年以上园林绿化经验（上岗前核验相关证明材料），具有一定的园林绿化专业知识，熟练绿化机械使用、病虫害的防治方法，熟悉植物特性，掌握一定的绿化面目繁殖技能，具备绿化工程施工、养护、植保及修剪等专业知识。
绿化养护	绿化养护人员	7	7
学生公寓楼管理和校内其他楼宇更值	学生公寓楼管理负责人	1	1	要求：具备公寓值守工作所需身体条件，无传染及其他疾病。了解国家法律、法规，掌握采购人有关公寓管理规章制度，工作认真、细致，具有责任心，熟练掌握公寓消防疏散通道的具体点位路线及消防设备的使用方法，知晓突发事件的处理方式流程。岗位职责：（1）负责监督管理宿舍日常生活、卫生工作。（2）负责学生的住宿登记、退宿等事宜。（3）做好防火、防盗工作。（4）负责宿舍楼内的公共设施管理工作，做到每日巡查，及时上报，确保设施的安全、正常运行。（5）维护宿舍秩序，做好人员的来访登记工作；注意出入人员，如发现可疑问题要及时上报。
	学生公寓楼管理员	20	20
	校内其他楼宇更值管理负责人	1	1	本部分配置人数10人，其中：楼宇管理负责人1人，楼宇管理员9人。（1）人员要统一着装，态度热情，语言文明、规范，做到礼貌待人、遵章守约、举止大方、处事得当；（2）值夜班人员应为男性，年龄60周岁以下。（3）楼宇管理人员经岗前培训后方可上岗，岗位培训每月不得少于1次，并要有相关培训内容记录。培训内容为：法律法规、专业技能、实践操作。
	校内其他楼宇更值管理员	9	9
保洁	楼内保洁负责人	1	1	要求：具备保洁工作所需身体条件，无传染及其他疾病。具体岗位：（1）楼内保洁：包括但不限于实训基地（M1、M2、M3、M4、M5、M6）、图书馆、数字大厦（含机房）、中德大厦、老院部、后勤楼、博物馆、综合楼、A座、B座、D座、E座、F座、1-10号学生公寓楼、智能制造中心（含机房及地毯、实训车间及地坪漆保养）、学生公寓楼及卫生间；会议室、体育馆、数字大厦、俱乐部、中德大厦3个报告厅等公共区域和室内的保洁。（2）庭院保洁：包括但不限于校区楼外道路、硬覆盖、人工湖，树林绿地、乔木、灌木和花卉小品，假山景点、运动场、篮球场等区域的保洁。楼内保洁岗位职责：（1）体育馆等区域的场地、大理石地面、墙面、地毯保洁养护工作。保洁设施完备并定期对地面，墙面、卫生洁具等部位进行日常养护（大理石地面、地毯、地板、塑胶每月做一次机械清洁养护）确保表面光洁无污渍，清洗机械由中标人自备。学生公寓公共区域要求全天候保洁，每学期不低于1次整体保洁（含室内卫生间）。（2）每天要清扫各公共场所，做到会议室门窗、各楼内楼梯扶手、走廊、洗漱间、浴室等公共区域无灰尘，天花板、墙角无蜘蛛网，地面无垃圾、痰迹，瓷砖上无污垢，墙面无印迹。（3）每日清扫、冲洗公共卫生间，保证墙面、墙角、天花板无灰尘、蜘蛛网，蹲坑无积物，便池无污垢，洗手盆台面无污渍，镜面无痕迹，地面清洁，厕所无异味。（4）每日及时清走垃圾筒内的垃圾，更换垃圾袋。及时擦洗垃圾筒表面，保持垃圾筒周围无垃圾。（5）根据沈阳市垃圾分类要求，及时分类处理楼内公共区域各类垃圾。
	学生公寓楼内保洁员	32	32
	教学、办公楼楼内保洁员	24	24
	庭院保洁负责人	1	1
	庭院保洁员	7	7
日常维修维护人员（技工）	日常维修维护人员	14	14	具备故障诊断和维修能力，须持有相关职业资格证书（包括但不限于暖通工程师证、电工证、制冷与空调作业证）（上岗前核验相关证明材料）。（1）熟悉掌握学校所属设施情况。（2）负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，尽快消除矛盾，解决问题。（3）维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。（4）设置维修服务专用电话，保持通讯24小时畅通。（5）维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。1、电工（3人）：供电设施管理服务（含变电所值班），要求：男性、具备电工工作所需身体条件，无传染及其他疾病。供配电系统管理执行GB/T31989和GB50194要求进行日常运行维护与管理，电工具有丰富经验，须持有特种作业操作证（高压电工）及特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件），熟悉电路安装，检修等操作，能处理相关电力设施设备故障，。岗位职责：各楼开关、配电间、控制箱等设施设备维修维护。2、木工（1人）：要求：男性、具备木工工作所需身体条件，无传染及其他疾病。有丰富木工经验，熟练掌握木工工具使用，能独立完成木工维修任务，简单掌握瓦工技能。岗位职责：各楼内天棚、楼内外地面、门、窗、柜、锁具等各类设施配件更换、维修。3、水工（2人）：要求：男性、具备上下、水工作所需身体条件，无传染及其他疾病。有丰富水工、暖工经验，熟练掌握各种管径的PPR热熔，疏通上下水及水、暖管路设备维修，能独立处理水暖设施故障。岗位职责：各楼给水、排水、冷水管道、洗手盆等各类设施设备维修维护。4、万能工（4人）：要求：男性、具备维修工作所需身体条件，无传染及其他疾病。有丰富电、水、木、暖工经验，熟练掌握水、电、木、瓦、电焊等多种维修技等，有丰富维修经验，能独立完成作业。5、技术管理人员（1人）：要求：男性，10年以上校园供暖、供电、供水管网维护管理经验（上岗前核验相关证明材料）。熟悉学校季节性的用电供暖复合变化，熟悉污水源热泵和供暖二次加压泵房的温度分区控制，可以熟练提供校内管网系统现状，提出维护优化方案，能够提供供水、供电、供暖系统维护、优化和应急管理的专业顾问，确保校内管网安全稳定运行。6、明廉校区管理人员（3人）：要求：男性，总负责1人（人事档案管理），财务管理员1人，校区日常管理及巡查1人。负责明廉校区财务管理；对楼宇的建筑结构、给排水系统等进行日常巡查和维护。
设施设备运维人员（技工）	二次加压水泵房和冬季供暖换热站技工	5	5	（1）从业人员身体健康，无精神病史。坚守工作岗位，不漏岗，确保供水安全；确保供暖设施设备正常运行。（2）按时间要求供水和供热，禁止工作时间做私事，如会客、带小孩、洗衣服等。（3）熟练掌握二次加压泵房和换热站内各设备的技术操作要领。每日交接班时，必须检查二次加压水泵房和换热站（供暖期）一次，发现问题及时报告，并积极配合修理人员进行抢修。（4）负责每天两次对校内所有二次加压水箱进行余氯检验（试纸由中标人提供），并做好记录。（5）负责每年2次对校内所有对校内所有二次加压水箱进行水质检测、清洗消毒，出具具备检测资质的第三方检测机构的检测报告，产生的费用包含在投标价格中。（6）值班人员负责整个系统的电器、泵、阀门等机械电器设备的养护和维修工作（水泵必须每周加油一次）。（7）控制管道的各种主要阀门，每月必须加油一次，开关一次，以保证水门开闭灵活，次要阀门每季度开关一次，加一次油。（8）值班人员必须做好交接班工作，记好交接班日记，严禁私自停水，如有特殊情况需要停水时，必须经学校批准，并向主要用水部门通报停水时间。（9）非经批准，他人不得任意顶替岗位工作，违者按脱岗处罚。（10）蓄水池入孔要加锁，严加看管，发现异常现象要及时报告。（11）注意安全和防火，要严格执行油泵、水泵安全操作规程。
	维修负责人	1	1	（1）熟悉掌握学校所属设施情况。（2）负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，尽快消除矛盾，解决问题。（3）维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。（4）设置维修服务专用电话，保持通讯24小时畅通。（5）维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。
	污水源热泵机主（中央空调）和相关楼宇中央空调管理运行维护；相关报告厅、俱乐部灯光音响控制管理及维修运行人员	3	3	（1）运维人员熟悉污水源热泵系统的工作原理和操作流程，具有中央空调系统或类似暖通空调设备的运行、维护和管理经验。（2）熟悉中央空调系统的工作原理、结构组成及运行流程。（3）能够熟练操作中央空调设备进行日常监控和调整，具备设备故障诊断和维修能力，能够及时处理突发问题。（4）按要求巡查养护维修设备，发现问题及时处理并上报。（5）保障场馆活动的正常进行。保持和维护各种设备良好运行。
	校内消防设施运行维护值班人员	1	3	负责校内消防设施设备运行维护（含值班），建立和完善技术文档，包括设备手册、维护记录、故障处理报告等。消防设备维修维护管理内容及质量要求：（1）实时监控消防设施设备的运行状态，包括火灾报警系统、自动喷水灭火系统、消防栓系统等。（2）根据运行数据，分析系统性能，发现并解决潜在问题。（3）定期对消防设施设备进行全面检查，包括火灾报警控制器、喷头、管道、阀门、水泵等关键部件。（4）制定并执行预防性维护计划，减少设备故障率，延长设备寿命。（5）及时诊断和处理设备故障，确保系统尽快恢复正常运行。（6）定期测试报警控制器、探测器、手动报警按钮等设备，确保其正常工作。（7）自动喷水灭火系统：检查喷头、管道、阀门、水泵等设备，确保其无堵塞、无泄漏。（8）定期检查消防栓、水带、水枪等设备，确保其完好无损。（9）定期测试应急照明和疏散指示标志，确保其正常工作。（10）定期检查灭火器的压力、有效期等，确保其处于良好状态。
专职服务	办公楼专职会议服务人员	2	2	1.女性，大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料），35周岁以下。2.身体健康，相貌端庄。3.需经专业培训，具有良好职业素养，熟悉会议服务流程，着装整洁、服务热情。4.负责收发报纸。
	公务车专职司机	1	1	（1）身体健康，无传染性疾病、心脑血管疾病等可能影响驾驶安全的疾病，无酒驾、毒驾、无证驾驶等违法行为记录，近三年无重大交通违法记录。（2）政治上可靠忠诚，无犯罪前科，具有保密意识。（3）熟悉各类车型操作，熟练掌握市区及郊区道路状况，具有一定车辆维修保养只知识。（4）具有5年以上公务车（七座及以下）驾驶经验，熟悉企事业单位用车流程，具有较高的服务质量。
	校内卫生所医护人员	2	2	1.基本资质要求（1）医生：必须持有有效的《医师执业证书》（上岗前核验相关证明材料）。（2）护士：需取得《护士执业资格证书》（上岗前核验相关证明材料），并通过国家护理资格考试，具备初级及以上职称。 2.学历要求：（1）医生：医学本科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），临床医学、预防医学等相关专业。（2）护士：护理专业大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料）。 3.工作经验1-3年临床或社区或学校卫生服务经验，熟悉学校卫生管理、传染病防控及急救处理。本部分配置人数2人，其中医生1人，护士1人。

5.需要说明的其他事项

1.中标人为学校提供无休息日、无节假日的物业服务。

2.中标人无偿提供保证从事物业服务所需要的工具材料及劳动保护用品。如：螺丝刀、扳手、电钻、扫把、拖布、撮子、垃圾桶、垃圾袋、地刷、清洁除垢剂等用品。

3.维修人员随身工具自备或由中标人提供、大型的维修工具由中标人提供，采购人现运行设备设施所发生的维修材料费用由采购人提供，采购人承担设备设施所产生的水、电等能耗费用。

4.主要岗位人员配置136人，项目经理1人（12个月）；办公楼专职会议服务人员2人（12个月）；日常维修维护人员14人（12个月）；公务车专职司机1人（12个月）；设施设备运维12人，其中维修负责人1人（12个月），二次加压水泵房和冬季供暖换热站 5人（其中2人负责二次加压水泵房和冬季供暖换热站运维，服务期12个月，3人专职负责供暖换热站，服务期为6个月），污水源热泵（中央空调）及其他楼宇中央空调和灯光音响管理及维修人员3人（12个月），校内消防设施运行维护3人（12个月）；保洁65人（10.5个月）；校内卫生所医护人员2人（10.5个月）；学生宿舍管理（含值守）21人（10个月），其中学生公寓楼管理负责人1人，学生公寓楼管理员10栋学生宿舍楼每栋2人；校内其他楼宇更值管理10人（10个月），其中负责人1人，管理员9人；绿化8人（9个月），其中绿化负责人1人，绿化养护人员7人。

其中全年12个月需27人，10.5个月需67人，10个月需31人，9个月需8人,6个月3人。9个月-10.5个月时间为去寒假和暑假各一个月左右，岗位减少区域为保洁、教学楼、学生公寓楼、绿化等，共计111人。

5.中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，服从采购人的管理、监督和指导。采购人决定本项目的岗位设置，并对人员录用进行监管。在服务周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。

6.为保障服务人员的稳定性，中标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇等方案。中标人不得拖欠物业服务人员工资及相关福利待遇，如因拖欠工资及相关福利待遇造成职工信访的，则视为考核不合格。

7.物业费支付采取每三个月采购人验收合格后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。

8.采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应按采购人要求完成政审工作。

9.中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。

10.所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。

11.本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴统一标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体。

12.中标人应具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。

13.物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。

14.如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人全额赔偿。

15.因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后仍未合格的，采购人有权终止合同。

16.中标人是安全生产的责任人，应编制安全员，做好应急措施和应急演练，及时申请并做好应急物资储备工作。发生安全事故时，中标人在采取应急措施的同时，应当及时向采购人和有关行政管理部门报告。

17.中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在采购人的场所内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。

18.本项目服务期限为三年，合同每年一签。合同期内，学校制定《沈阳职业技术学院物业服务监督考评实施办法》对中标人进行监督管理和年度考评，年度考评综合得分在85分以上（含85分），达到合同规定的服务目标，合同继续执行；年度考评综合得分在80分以下（不含80分），学校有权终止本合同。

19.物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”、每年实际发生的保洁绿化材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费、工会经费、税金及企业利润等各项费用，服务期内采购人不再额外支付其他费用。

20.中标人人员的基本工资应符合沈阳市有关最低基本工资标准的规定，岗位津贴参照沈阳市物业管理行业领域的相关规定执行。中标人必须合法用工，并为员工依法购买社会保险，每月需提供员工工资花名册（工资支付台账）备查。

21.中标人服从采购人的管理、监督和指导。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。

合同履行期限：本项目服务期为3年，本次采购为第一年度预算，签署合同为本年度，如中标人服务质量优异，考核通过后可以续签合同。第二年度、第三年度预算以财政部门当年审批数额为准。

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：2025年05月22日18时00分至2025年05月30日12时00分（北京时间，法定节假日除外）

地点：线上获取

方式：线上

售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

2025年06月12日 09时00分（北京时间）

地点：电子投标文件在采购网提交，备份投标文件和《递交备份投标文件登记表》一同递交至沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座四楼文件接收区

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

无

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名称：沈阳职业技术学院

地址：沈阳市大东区劳动路32号

联系方式：024-88252571

2.采购代理机构信息：

名称：沈阳公共资源交易中心

地址：沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座

联系方式：024-22890043

邮箱地址：无

开户行：详见招标文件

账户名称：详见招标文件

账号：详见招标文件

3.项目联系方式

项目联系人：林枫

电话：024-22896613

附件：

沈阳职业技术学院2025年物业服务项目招标公告

第三章 服务需求

第三章服务需求