关于深圳市宝安区宝山园管理处物业管理服务项目的更正公告

关于深圳市宝安区宝山园管理处物业管理服务项目的更正公告

一、项目基本情况

原公告的采购项目编号：BACG2026000009

原公告的采购项目名称：深圳市宝安区宝山园管理处物业管理服务项目

首次公告日期：2026年01月29日

二、更正信息

更正事项：采购文件

更正内容：根据采购人来函要求，结合供应商提问回复，现对文件内容做出修改，具体如下：1、评审因素“项目负责人（仅限1人）”补充学历专业要求，修改为“具有管理类本科学历的，得15分，具有管理类研究生学历的，得30分，本项最高30分”；2、评审因素“投标人业绩情况”扩大时间范围，修改为“2021年1月1日至本项目投标截止之日（以合同签订日期为准），投标人具有物业管理类服务项目（服务内容包含园林绿化和设施设备维修内容）。每提供一项10分，累计最高得100分 。”3、删除评审因素“荣誉情况”，将权重分值挪至评审因素“供应商自主知识产权产品（创新、设计）情况”。

更正日期：2026年02月05日

三、其他补充事宜

提问回复具体如下：

疑问事项1：1.原“项目负责人” 评审未包含园林绿化类高级（含副高）职称要求，与项目核心的绿化管养服务需求严重脱节。项目核心服务为绿化管养（覆盖34万平方米园区，含古树名木养护、病虫害防治等专业工作），占服务内容近50%，且包含墓区绿化、古树名木一级养护、有害植物清理、防汛防风及森林防火等专项绿化工作，对项目负责人的园林绿化专业能力要求极高。园林绿化类高级（含副高）职称是对专业知识、实践经验及行业认可度的权威认证，具备该职称的负责人能精准把控绿化管养标准、制定科学养护方案、高效应对病虫害防治等复杂问题，是保障绿化服务质量的关键。但原标准未设置园林绿化专业资质考核，仅侧重通用物业管理经验，与“专业人管专业事”的项目需求相悖。答复意见：该项目为物业管理服务项目，主要包括绿化管养、卫生保洁、设施设备日常检查、维修、保养等服务内容，项目管理采取“专业分工、层级负责”的模式，项目负责人负责总体统筹协调，其综合管理能力是确保各专业板块高效协同的关键；而具体的专业技术标准执行和质量控制，由具备相应专业资质的绿化主管等岗位负责，故当前设置符合项目需求。2.原标准以“物业管理类项目经验”计分，未限定项目规模、服务类型（如是否为大面积绿化类项目），易导致“小项目经验堆砌得分”，无法筛选出适配本项目的核心管理人员；招标文件已为项目负责人、团队核心岗位设定明确的量化资质标准（如管理类学历、专业证书、社保证明等），资质是专业能力的直接体现，且可通过学信网、证书查询平台等客观核查，相比 “经验”更具公正性和可操作性，无需额外增加经验要求。经验属于主观评价因素，新增后可能排斥具备资质但缺乏同类 “经验”的潜在合格供应商，不符合政府采购 “公平竞争” 原则，且现有资质要求已能保障服务能力，经验并非必要补充。个人工作经验难以通过客观材料精准验证，易出现虚假证明或夸大表述，而原标准以证书为核心评价依据，结合社保缴交证明，可实现客观、可量化评审，减少人为干预，保障评审公平。同时，招标文件中 “供应商同类业绩情况” 已专门考核企业的项目服务经验，项目负责人的实操能力可通过企业业绩间接印证，无需在个人层面重复设置经验评分项。答复意见：1.根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第十七条，不得将规模条件作为资格要求或者评审因素；因此，评审因素中未对项目规模进行限定符合法规要求。2.项目经验需提供合同关键信息，如通过合同关键信息无法判断是否得分的，还需提供甲方出具的经验证明材料，上述材料均为客观证据，不属于主观评价因素。此为评分设置非准入门槛设置，所有潜在供应商均可据此准备和参评，不存在排斥性。3.企业的项目经验反映的是企业的整体履约能力，而项目负责人个人经验反映的是其个人的管理实践能力，二者评审标的和考察维度不同，不存在重复设置问题。3.违反《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第五十五条“评审因素应当与采购需求对应”的规定，通用管理指标权重过高，专业技术指标缺失，存在排斥具备园林绿化专业能力供应商的嫌疑。答复意见：不存在所述相关问题，详见上述第1、2点答复。疑问事项2：评分标准：技术部分第6点拟投入项目团队成员（项目负责人除外）情况的评审内容1.项目团队成员（项目负责人除外）相关工作经验的设置存在不合理性。答复意见：该评分项目针对项目负责人之外的其他所有人员进行评分设置，包括绿化主管以及其他岗位人员。企业的项目经验不等同于项目负责人个人经验，不存在重复设置问题。2.园林绿化主管岗位原标准专业背景限定过窄，无法覆盖项目生态保护核心需求。与项目“规模化、专业化”服务需求不匹配，违反《深圳经济特区政府采购条例实施细则》第三十四条“不得含有与项目等级不相适应的资质要求”的规定。（1）原标准仅认可 “园林或园艺专业”，但项目服务内容不仅包括常规绿化养护，还明确要求 “定期清理园区内薇甘菊、桉树等有害植物”“配合做好防台、防汛、森林防火等工作”“病虫害防治科学用药（符合环保标准）”，涉及生态治理、污染防控、环境风险应对等综合性任务。 林 / 园艺专业侧重植物种植与养护技能，而环境类专业（如环境科学、环境工程、生态学等）系统覆盖生态系统保护、有害生物防治、环境风险管控等知识，更能支撑主管统筹完成项目 “绿化+生态保护” 双重任务，原标准专业限定与项目核心需求不匹配，可能导致中标供应商缺乏对应专业能力。答复意见：该岗位为绿化主管，主要负责日常绿化管养，设置岗位相关的“园林或园艺专业”符合岗位实际需求，未违反任何规定。（2）原标准缺失清洁协同相关评审维度，与项目一体化管理要求冲突。答复意见：绿化管养与卫生保洁是本项目两项主要的独立服务内容，分别由不同的专业岗位团队负责。绿化主管主要负责日常绿化管养，卫生保洁主要由保洁岗位负责，当前设置已符合管理处实际服务需求。（3）原标准职称要求层级偏低，难以匹配项目复杂技术需求答复意见：经综合评估项目绿化管养工作的技术复杂程度及行业普遍情况，现行对绿化主管的职称要求设置已能保障其具备相应的专业技术水平，符合项目实际需求。3.保洁岗位评审标准过于简化，与其服务重要性不匹配。与项目“规模化、专业化”服务需求不匹配，违反《深圳经济特区政府采购条例实施细则》第三十四条“不得含有与项目等级不相适应的资质要求”的规定。答复意见：本项目园区卫生保洁主要针对普通办公场所及员工生活区域等日常垃圾，保洁标准较简单，且仅需4名保洁人员，由项目负责人统一管理即可，无需设置保洁主管。现有评分设置已针对保洁岗位人员的工作经验等提出了相应要求，能够保障保洁服务的有效开展，符合项目实际服务需求，未违反相关规定。4.水电维修工原标准未充分考虑项目仅配置1名水电工的单一岗位特殊性，存在安全风险防控不足、评审维度不匹配、履职能力保障缺失等问题，违背单一岗位的实战需求和政府采购评审原则。答复意见：园区的安全生产管理由我单位统筹负责，本次物业管理服务采购中，要求物业公司配置的水电维修工需具备相应资质与能力，主要职责是配合我单位做好物业管理范围内的日常水电设施巡查、小修保养及应急处理工作。我单位已配备1名高级水电工，物业公司水电维修工与其协同工作，共同保障园区水电设施正常运行。现有评分设置已符合项目实际服务需求，未违反任何规定。    5.“绿化养护工（仅限 13 人）” 的计分规则存在资源浪费和考核失效问题。答复意见：对绿化养护工的评分设置，涵盖相关专业、学历、证书、工作经验等多个维度，旨在综合考察一线作业队伍的整体素质与能力，确保其能够胜任园区大面积的绿化养护工作任务，符合项目实际服务需求及考核，未违反相关规定。疑问事项3： 评分标准：技术部分第7点和第8点投标人业绩、履约评价的评审内容。1.“投标人业绩”“履约评价” 现有评分规则，其设置存在时间门槛过高、分值权重失衡、与新企业履约能力脱钩等问题，违反《深圳经济特区政府采购条例》及政府采购公平竞争、扶持中小企业的政策导向，对新成立企业构成不合理限制。    答复意见： 经研究，为扩大供应商参与面，现将“投标人业绩情况”评分项中业绩时间范围由“2023年1月1日至本项目投标截止之日”调整为“自2021年1月1日至本项目投标截止之日”。投标人业绩、履约评价两项设置均属于评分项，非参与投标的准入门槛，新成立企业或其他暂无相关业绩的供应商仍可平等参与投标，仅在相应评分项不得分。该设置不构成对潜在供应商的不合理限制。2.投标人业绩与“综合实力”中的企业资质、“项目负责人经验”存在考核重叠，违背“评审因素不重复”原则。    答复意见：“企业资质”主要考察供应商是否具备法律规定的或行业公认的从事相关业务的法定资格与能力认证；“项目负责人经验”考察的是拟派负责人的个人管理实践经验；“投标人业绩”考察的是供应商作为法人实体，在过去一段时间内承接并完成同类项目的整体履约情况与市场表现。三项评分项针对不同的评分标的，为不同评分项，不存在考核重叠问题。3.业绩评审未限定项目规模（如是否为30万平方米以上园区）、服务周期，仅以“项目数量”计分，无法区分业绩适配性。  答复意见：根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第十七条规定，不得将规模条件作为资格要求或者评审因素。业绩评审以合同及甲方证明为依据，考察供应商完成同类项目的数量与质量（通过履约评价体现），能够综合反映其服务能力和市场认可度，符合法规要求与项目评审需要。4.履约评价依赖“甲方书面评价”，易受合作关系等主观因素影响，且未明确量化标准，违反《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第五十五条“评审标准应当明确、具体、可量化”的规定。答复意见：招标文件中已对“履约评价”评分项的评审标准作出明确、具体、可量化的规定。要求供应商提供的“甲方书面评价”内容需包含对合同履行情况的具体描述，并鼓励提供可佐证评价的客观材料。评审委员会将依据评价内容的具体性、客观佐证材料以及合同中约定的服务标准进行综合评判，并非依据单一的主观评语打分。该设置符合相关规定。疑问事项4： 评分标准：综合实力部分体系认证情况、企业资质情况、供应商自主知识产权产品（创新、设计）情况、投标人荣誉情况的评审内容。1.体系认证包含“应急预案管理能力评价认证”（非项目高频需求），未覆盖“环境卫生作业规范体系认证”，与项目大量卫生保洁、垃圾分类工作脱节。答复意见：本项目服务范围以户外园区为主，作业环境存在一定的安全风险。同时，墓园涉及对外服务，在清明、重阳等祭祀高峰期人流密集，对物业单位应急处置及管理能力有较高要求，因此，设置“应急预案管理能力评价认证”作为加分项。项目中的卫生保洁为日常普通保洁，清洁服务的清洁服务的质量已通过保洁岗位设置、相关企业资质及服务方案等技术评审因素进行考核，现有设置已满足项目需求。2.企业资质未涵盖墓园卫生必需的“病媒生物预防控制证书”“公共环境消毒杀菌证书”，忽略墓园环境特殊性； 原规则仅要求绿化管养、设施设备维修保修、清洁服务相关资质，未涵盖墓园物业管理必需的 “病媒生物预防控制证书”“公共环境消毒杀菌证书”，与墓园特殊环境的卫生安全需求冲突。答复意见：病媒生物预防控制、公共环境消杀等专业防疫消毒服务，均不属于本项目采购范围。园区日常卫生保洁及垃圾清运工作已包含在本次采购的服务内容中，并通过相应评审因素进行考核。3.自主知识产权仅限定“绿化养护管理、工单维修保修”类软件，未覆盖智慧物业安全防控、垃圾投放管理等日常运营核心信息化能力。 原规则仅认可 “绿化养护管理类、工单管理维修保修类” 软件著作权，未覆盖智慧物业安全防控、垃圾投放管理等日常运营核心信息化能力答复意见：园区公共安全管理不在本项目采购范围，“绿化养护管理、工单维修保修”类设置已覆盖项目重点、难点，已满足项目需求。4.荣誉情况仅限定“物业管理先进单位”，未纳入项目重点工作（垃圾分类）的专项荣誉，评审范围过窄，违反《中华人民共和国政府采购法实施条例》第二十条“以特定行业的奖项作为加分条件”的规定。答复意见：部分采纳。为避免奖项的行业指向性可能引发的理解偏差，决定删除“物业管理先进单位”荣誉的加分设置，相关权重增加在“供应商自主知识产权产品（创新、设计）情况”评分项上。垃圾分类非项目核心需求，无需设置相关奖项。

四、凡对本次公告内容提出询问，请按以下方式联系。

1.采购人信息

名称：深圳市宝安区宝山园管理处

地址：宝安区航城街道黄麻布社区

联系方式：0755-27694681

2.采购实施机构信息（如有）

名称：深圳交易集团有限公司宝安分公司

地址：深圳市宝安区新安街道龙井社区湖滨东路40号

联系方式：0755-29993888

3.项目联系方式

项目联系人：李工

电话：0755-27758208

深圳公共资源交易中心

深圳交易集团有限公司宝安分公司

2026年02月05日