福建省闽江流域中心乌山支路34号办公大楼物业管理服务项目采购市场比选通知书

各潜在服务供应商：

经研究确定，我单位拟采购办公场所物业服务项目，项目主要包括综合管理、安全防范管理、前台服务、房屋等公共部位管理、共用设施设备运行维修养护、卫生保洁服务及绿化养护管理、院内交通与车辆行驶停放及场所管理、消防管理、档案建立与管理等内容。合同服务期一年，我中心总建筑面积为1726.89㎡，各报价供应商可于工作日上班时间到现场进行实地勘察，现请各报价供应商对此项目进行报价：

一、潜在服务供应商资格要求

（1）具有独立法人资格，具有履行合同所必需的人员、设备、资质等。

（2）具有企事业单位服务经验。

（3）本项目不接受联合体报价。

二、物业管理服务项目要求

本项目物业管理服务包括综合管理、安全防范管理、前台服务、房屋等公共部位管理、共用设施设备运行维修养护、卫生保洁服务及绿化养护管理、楼内交通与车辆行驶停放及场所管理、消防管理、档案建立与管理等内容，具体要求详见附件。

三、报价文件要求

（1）提供报价文件，项目单价按照7元/（m²·月）控制，超过控制价的视为无效报价；

（2）附营业执照或事业单位法人证书复印件；

（3）附法人代表授权委托书原件、法人代表身份证复印件、委托代理人身份证复印件；

（4）附对附件中要求内容响应的承诺书；

（5）附至少一家不同单位的物业管理服务证明材料；

以上报价文件均需加盖单位公章，且装订成一册后加盖骑缝章。并将上述资料用信封密封，在信封封口处加盖公章。不满足上述要求的报价文件视为无效报价文件。

四、服务供应商的确定

对符合报价要求的服务供应商，由我单位采购小组组织比选，按照有效报价由低到高的顺序推选确定第一中标候选人，经公示后由双方协商签订服务采购合同。若中标者放弃，则依次递补。若有两家或多家符合要求且报价相同均为最低价，则采取随机抽取方式确定中标单位。当提交响应文件的供应商或者实质性响应市场比选通告要求的供应商少于三家时，中止本次市场比选采购，择日重新招标。

五、报价文件的截止时间和递交方式

报价文件应于2025年6月6日9:00时前送至福建省闽江流域中心（地址：福州市鼓楼区乌山支路34号；联系人：陈鸿；联系电话：13705080738 0591-87613268）。

附件：1.物业管理服务项目要求

2.报价函(格式)

附件1

物业管理服务项目要求

一、基本情况

1.项目地址：福州市鼓楼区乌山支路34号

2.项目类型：行政机关办公楼(物业建筑面积：1726.89㎡)

3.项目名称：乌山支路34号办公大楼

二、项目总体物业服务人员配备标准

三、委托管理事项

1、综合管理：包括管理人员持证上岗、着装、仪表及员工培训等。

2、安全防范管理：包括门岗执勤、大堂值班、来访登记、巡逻、消防监控以及车辆进出、停放秩序等安全防范管理。

3、前台会务：包括客户日常来访接待，来访人员引导、报修，快递接收等，做好记录并及时跟进处理结果；负责业主档案的管理和更新；做好会务后勤保障工作。

4、房屋等公共部位管理：对楼房公共部位、楼梯、通道以及其他共用部位的门窗、玻璃的维修、养护。

5、共用设施设备运行、维修养护：包括办公大楼的共用设施设备的维修、养护、运行等管理，包括：上下水管道、落水管、共用照明、配电房、水泵房、电梯、消防设施、天线、垃圾间、化粪池等。

6、卫生保洁服务及绿化养护管理：办公大楼的大厅、走廊过道、楼梯、电梯间、卫生间、开水间、会议室、地下停车库等共用部位的清洁、保洁以及生活垃圾的收集、清运。负责项目外围的绿化养护、修剪管理。

7、交通与车辆行驶、停放及场所管理：包括车辆进出、停放秩序等。

8、消防管理：包括建立消防防范组织以及消防设备设施的管理。

9、档案的建立与管理：业主、使用人档案、设备设施档案、工程图纸等档案。

四、物业管理服务质量

1、综合管理

（1）根据本项目的特点，合理配备综合素质较高的相关管理人员,要求项目负责人具有5年以上办公楼物业管理任职经验。

（2）物业管理人员和专业技术人员必须持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，行为规范，作风严谨，服务主动、热情，遵守职业道德规范。

（3）建立完善的各类管理人员的工作和业绩考核制度。

（4）制定大楼各项物业管理规定等。

（5）公示8小时物业服务电话和24小时值班电话，及时受理客户的投诉报修。

（6）物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录，制度要落实。

（7）提供会议室的茶水服务和各楼层会议室的卫生保洁。

（8）协助收发大楼各用户的报刊信件。

（9）定期对大楼水、电、设备维修费用等公摊费用等进行公示，对开展环境整治、卫生消毒、设备设施保养、消防演练等进行必要公告，广泛接受监督，确保事物公开透明。

（10）建立档案资料的收集、归类、整理、使用等管理制度，管理与物业相关的工程图纸、设施设备资料、住用户档案等。

2、安全防范管理

（1）人员要求：a、保安人员中55周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责。b、聘用的保安人员应无犯罪记录。c、能做好小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。d、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。e、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

（2）实行24小时值班、监控及保安巡视制度，对重点的区域、重点的部位制定相应的巡查制度，防范因物业管理责任造成的治安案件、偷盗案件及消防事故的发生。

（3）对出入办公大楼外来人员实行来访登记。

（4）建立火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急救助预案。

（5）保安人员严格按军事化管理、训练，文明值勤，言语规范，熟悉辖区情况，工作认真负责。

3、消防管理

（1）保安人员定期进行消防演练。

（2）消防设备设施完好无损，可随时起用。

（3）加强巡查，确保消防通道畅通。

（4）制定严格的消防制度和消防应急预案。

（5）对消防设施设备提供专业定期保养，做好台账记录，确保设施设备性态可靠正常。

4、房屋等公共部位管理

（1）对办公大楼房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，保持建筑物外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻，并建立维修保养记录，制定房屋年度维修养护计划。提供公共区域需要更换的照明及水暖等配件。

（2）建立、完善主要出入口、大楼内外、地下室、各机房、设施设备等各类指示牌、标识牌的设置。

（3）房屋及共用设施保持完好，楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象。

（4）保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所、建筑小品等完好无损。

（5）根据业主需要，派员对非公共办公区的照明、水暖等设备设施进行维修、配件更换等。

（6）做好交通与车辆行驶、停放及场所管理。制定车辆出入、行驶、停放相关管理规定；对进入大院内的各种车辆行驶、停放等管理制度落实，无因管理责任造成的车辆损坏或丢失现象，保持大院内的道路畅通无阻；确保道路、行车路线、停放、警示等标识醒目、齐全、完好。

（7）做好日常巡查记录。

5、共用设施设备运行、维修养护

（1）共用设施设备运行维修养护制度健全，每年至少1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。

（2）设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

（3）对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

（4）每天至少1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，24小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，将大中修与更新改造计划提前半年书面向厅行政科报告，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。

（5）每天至少1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员15分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。电梯、发电机组（含电源柜开关）由专业公司每月提供定期保养。

（6）每天1次检查路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于95%，并按规定时间定时开关。

（7）水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证正常运行。

（8）设备房保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（9）容易危及人身安全的设施设备要有明显标志和防范措施并制定各种突发设备故障的应急预案。

（10）提供电梯、备用发电机组（含电源柜开关）等设施设备定期保养（含空调定期清洗），做好台账记录，确保系统可正常运行。

6、卫生保洁服务

（1）制定大楼内部公共部位卫生保洁管理办法。

（2）制定大楼外部如广场、绿地、道路、停车场等卫生保洁管理办法。

（3）二次供水水箱每半年按相关规定请持证人员清洗1次，水质符合国家规定要求。

（4）垃圾桶：每日至少清洗1次并套上垃圾袋,摆放指定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物，垃圾桶如果出现溢满垃圾物应及时清理。

（5）楼道地面：楼地面每日清拖，随时巡扫保洁；确保地面无烟头、废纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净,无污迹污印、无积水、条线清晰。

（6）公共墙面：做到天棚、墙角、内外墙面每周除尘、除蜘蛛网，确保光亮、无污染、无粘贴、无印迹；凹凸处无明显灰尘、无蜘蛛网、光亮、整洁。

（7）卫生间：每天冲洗清拖至少2次并确保随时保洁，更换垃圾篓的垃圾袋。确保干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、表面光洁明亮、室内挂置卫生球。

（8）玻璃门窗：经常擦拭，确保玻璃明亮、无尘。

（9）环境道路：每日清扫，确保干净无垃圾,无杂物,无明显污迹,无积水，路边无杂草。

（10）楼梯扶手：确保无尘、无明显污染。

（11）楼梯梯级：确保干净无垃圾、无杂物、无明显污迹。

（12）工作牌、标：确保无明显积尘，无破损。

（13）虫害消杀：每年春、夏各至少消杀1次，必要时适当增加消杀次数，确保楼内无鼠迹，环境基本无蚊蝇、蟑螂。

（14）化粪池应及时清掏，每年至少清掏一次，确保无堵塞、溢出现象。

（15）窨井应及时清掏，每年至少清掏一次，确保无堵塞、溢出现象。

（16）每年至少清洗大楼外墙立面一次。

7、绿化的养护和管理

（1）有专业人员实施绿化养护管理。

（2）负责项目外围的绿化养护、修剪管理。

（3）保持绿地清洁，无纸屑、烟头、石块等杂物。

五、合同期限

本项目物业服务合同期限为壹年。服务方需于每月5日前开具上个月的物业服务费用发票给业主方，业主方于15日前支付上个月物业管理费用

六、业主方的权利和义务

1.审定服务方制定的物业服务方案及相应的管理制度；

2.对服务方的管理实施监督检查，每年进行一次全面考核评定，如因服务方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，业主方有权终止合同；

3.合同签定后十日内业主方向服务方提供物业服务用房，物业服务用房属业主方所有，服务方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，物业在管理服务过程中发生的水电费由业主方承担；

4.及时传达上级与物业管理有关的各项政策精神；

5.协助服务方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

6.法律、法规规定的其他权利义务；

7.在合同期内，保安服务区内发生安全事故，经政府相关部门鉴定为保安人员失职所致，业主方有权单方面终止合同，由服务方按规定负责赔偿损失，并承担有关责任。

8.定期对大楼公摊等费用进行公示。

七、服务方的权利和义务

1.设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并根据招标文件中人员配备的要求，委派相应专业的物业服务人员履行本合同，对必须具备上岗证的特殊工程岗位（如水电维修工）确保证件齐全有效；

2.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订本物业的各项管理办法、规章制度、运作流程、工作标准，自主开展各项管理活动；

3.负责编制物业管理年度计划并交由业主方审定后执行；

4.负责及时向业主方报修配套设施存在的故障，对单项维修金额超过300元的设施设备维修项目，报告业主方负责购买所需配件或更新；300元以内的维修项目费用由物业公司承担。

5. 维护本物业管理区域内公共秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务；做好物业管理区域内的安全防范工作，进行相应的消防及逃生演练；发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向业主方报告；

6. 本物业管理区域内的停车场所，由服务方进行管理和维护；建立健全车辆停放服务及内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作；

7. 服务方可选聘专业公司承担本物业的专项服务（如水池清洗等），但不得将本物业企业的全部管理责任转让给第三方，并须对专业公司的服务行为承担连带责任；

8. 接受物业管理行政主管部门、业主方的监督，定期向业主方报告物业服务合同履行情况，及时向业主方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主方的投诉；

9. 按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律和标准”等信息公开制度；

10. 根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主方或物业使用人收取物业服务费；

11. 有权依照法规政策、本合同和管理规约的规定对违反管理公约和物业管理法规政策的行为进行制止和劝阻；

12. 建立本物业的物业管理档案、物业服务作业指导书，明确岗位职责，规范操作规程。对于人事和设施维保档案，及时记载有关变更情况；

13. 本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,服务方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

14. 法律、法规规定的其他权利义务。

八、物业量化服务考核指标：

1.服务方制定物业管理发展规划，有计划、有检查；

2.房屋及公共配套设施、设备完好率95%以上；

3.治安案件案发率为零，无任何重大事故（以是否受到行政主管部门处罚为准）发生；

4.环境卫生、消杀、绿化达标率为 95 %以上；

5.消防器材和管理通过政府规定，年检完好率100%；

6.道路交通顺畅、交通事故为零；

7.楼房、道路、公厕等公共区域干净整洁；

8.服务方人力配备、管理人员配备等各种技术服务标准不低于招标文件的要求；

9.以上各项服务指标若低于考核指标，业主方将予以警告，并责令服务方限期整改，服务方若不能按期整改，业主方将在物业管理费中酌情进行扣减。

九、物业量化服务考核内容：

1.人员检查考评：各岗位人员必须按招标投标及合同和政府主管部门规定严格值班，履行岗位职责，服务方不可低于中标文件中要求配备人员。实行季度考核打百分制，低于90分的限期三个月整改，整改后仍不达标的，人员予以调岗更换。

2.责任检查考评：

（1）综合管理责任：服务方应经常按照相关规定加强自检巡查，提高警惕，确保管理范围内所有财物和人身安全。因服务方失职造成管理范围内业主户内、员工财物被盗、人身伤害，经相关部门确认是服务方责任的，由服务方赔偿经济损失。

（2）消防器材、监控等设备管理责任：服务方应加强对管理范围内所有设备的使用和保养，严格按照相关设备的使用说明书进行操作、管理及养护，确保设备正常运行。

（3）车辆管理责任：服务方负责对管理范围内所有地面各停车场所的管理，对本单位公务用车和私家车的安全管理。建立本单位公务用车、私家车牌照和变动情况管理登记册，实行车辆出入证管理、车辆进出核准等多管齐下的切实有效的管理机制，确保以上车辆的安全。未经核准的外来车辆一律不得出入管理范围内的任何场所。若因管理不善造成车辆失窃或受损，服务方应承担相应的赔偿责任。

（4）保洁管理责任：服务方必须达到保洁服务要求，若检查不合格，扣减月物业管理费的1%；每月若有两次以上对保洁服务的投诉，经业主方提出警告仍未及时有效解决的，业主方可扣减服务方月物业管理费的1%；若因管理范围内清洁服务质量不达标而受到有关部门（爱卫、环卫、市容、街道办事处等单位）处罚的，其中所需的罚款全部由服务方承担。

（5）绿化养护管理责任：服务方应做好绿化管理工作，如因服务方管理、养护不善或没有及时采取避免可遇见自然灾害的措施，由此造成乔木、灌木、草坪苗木等损失，由服务方负责补种或照价赔偿损失。

（6）会务保障管理责任：服务方接到业主方会议通知后，必须做好会议室卫生，会后整理会场、按照会议要求摆放桌椅、资料，调试设备，会议中间做好茶水供应、音响调控。会场音响、投影等设备，应严格按照相关设备的使用说明书进行操作、管理，确保设备正常运行。对操作不当或其他原因造成的损坏损失负一切责任。

十、管理服务费用

1.本项目物业管理服务费用支付方式为按月支付。

2.物业管理服务费包含的内容：

（1）物业公司的管理费、办公费、楼层卫生间的卫生纸、洗手液、垃圾处理费和员工的工资、劳保、社会养老保险金及失业保险金、生育保险金、医疗保险费、工伤保险金、考勤津贴、高温费、过节费等。

（2）若因业主方需要服务方增派人员及增加工作量（超出合同约定范围）则产生的全部费用由业主方承担，服务方应予以配合。

附件2

报价函

报价供应商（盖章）：

年月日