序号 | 服务内容 | 服务标准 |
1 | 总体要求:设施、设备的养护、运行和人防工程相关档案资料管理。 | (1)制订设备安全运行岗位责任制、定期巡视检查维护保养、运行记录维修档案等管理制度并严格执行。 |
(2)设备间及设备环境整洁,无杂物、灰尘,符合设备管理要求。 |
(3)配备各岗位所需专业技术人员,规定持证上岗的岗位人员须持证上岗,严格执行操作规程。 |
(4)保持设备完好,运行正常,合同期内无责任管理事故发生。 |
2 | 供配电系统:负责人防工程变压器、高低压配电设备,二次配电设备、发电机组等配电设备等维护管理。 | (1)保证24小时正常供电,确保电气设备完好,保障用电安全。 |
(2)制定临时用电管理措施及停电应急管理措施并严格执行。 |
(3)保证双路电源正常运行,如遇有紧急停电切换时间不超过5分钟。 |
(4)对供电设备设施坚持每天不少于2次检查巡视,对易损配件要及时更换。 |
3 | 强电系统:动力配电设备、低压配电箱柜,工程内照明,墙壁配电、发及其它各要素配电设备等维护管理。 | (1)电气操作、检修人员应熟悉人防工程供电技术要求和规范,经专业培训考试合格后,持有合格上岗证件,方可进行操作,严禁违章作业。 |
(2)严格执行《人防工程配电房管理规定》和《变电所管理规定》。严格交接班制度、外来人员登记制度,定期巡检设备,做好运行记录,工程部部长要经常检查工具、维修器材及防护劳保用品,保证齐全。 |
(3)要坚持用电设备检修制度,变电所要按要求定期打压检测,定期保养维护,确保电气设备完好,严禁私拉乱接和超负荷用电。 |
4 | 弱电系统:负责工程弱电设备、消防监控系统、视频监控、中央空调及分区单体空调、电梯设备等维护管理。 | (1)制定全面的监控管理制度,保证工程监控系统运行正常和稳定,维修维护岗位人员要具有专业资格证明,值班管理人员要具有一定的电脑管理和使用能力,监控系统值班人员必须培训上岗,建立监控系统各岗位值班工作记录,与本监控岗位无关人员严禁进入监控区域。 |
(2)定期保存安保监控系统记录,以备需要查看;监控中发现突事件按程序及时报告和按预警级别报警。 |
(3)配合公安、交警、行政执法等部门对沈阳站东广场监控管理。 |
(4)建立定期对弱电系统检查制度,并定期维护养护,确保各部位弱电设施运转良好。 |
5 | 给排水系统:负责饮用水水质定期检测,给水设备日常维护、排水系统、公共卫生间设施等养护、公共卫生间化粪池清掏等管理。 | (1)按规定对给水设备进行卫生清洁,保证饮用水达到规定的标准。 |
(2)排水系统畅通,工程负一、负二层无积水浸泡。 |
(3)遇有事故,维修人员在规定时间进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。 |
(4)保证工程污水井自动排水设备设施始终处于正常工作状态,坚持每天巡查一次,并做好检查记录。 |
6 | 通风系统:负责人防工程区域内日常进排风及其设备的维护管理。 | (1)停车场的平时通风,应保证排风量大于进风量,将进风量控制为排风量的80%左右,以有效排除车库内部汽车的尾气;其余工程部位的平时通风,应将排风量控制为进风量的80%左右,以形成工程内部超压,阻止外界热湿空气进入工程。 |
(2)每月应定期清洁风管管路中的过滤网,定期给风机轴承加润滑油。若风机传动皮带松驰,应及时调整皮带的张紧度,保证设备工作效能。 |
7 | 消防系统:负责消防防控主机、烟感探测器、消防喷淋、室内外消防栓、气体灭火、消防标志、防火门、灭火器材、燃气报警器、消防应急灯、疏散指示灯、消防广播等系统维护运行管理。 | (1)设专职消防报警系统监控人员,并24小时值班,消防系统设施设备齐全,运行正常,完好无损,可随时启用。 |
(2)制定消防监控系统值班制度。 |
(3)制定消防系统维修、保养计划,并严格实施,保证消防系统的正常运行。 |
(4)消防系统各设施设备使用说明清晰,宜图文结合。 |
(5)自动喷水灭火系统启动正常。 |
(6)消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。 |
(7)消防监控系统运行良好,自动和手动报警设施启动正常。 |
(8)正压送风、防排烟系统运行正常。 |
8 | 电梯系统:负责工程配套电梯设施的日常看护养护管理。 | (1)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置。 |
(2)电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好。 |
(3)轿厢、井道、机房保持清洁。 |
(4)落实电梯监控看护措施,如遇电梯运行出现故障,物业人员应于5分钟内到达现场及时处理,及时通知维保单位现场抢修,配合维保人员做好现场安全防护工作。 |
(5)物业应制定电梯突发事件的应急措施与救援预案,每年至少开展演练1次。 |
序号 | 服务内容 | 服务标准 |
1 | 负责人防工程综合服务区域内大厅、换乘通廊、设备间、各步行梯安全通道、天棚、墙壁、门窗、室内外玻璃、电梯及电梯间、办公室、公用卫生间、牌匾、装饰物等全天候卫生清洁。 | (1)公共区域地面:结晶处理,一周2-3次机械清洁养护;理石墙面、柱面,涂蜡保护,每季度一次。 |
(2)公共区域棚面:每季度擦拭除尘一次。 |
(3)停车场地面:一周不少于2次次机械清洁养护,特殊气候天气视地面卫生环境适时增加机械清洁养护次数,地坪漆涂蜡保护每月一次。 |
(4)停车场墙面及通道墙面:每月擦拭除尘一次。 |
(5)防爆坑、风井、污水坑、排水沟清理每季度清理一次(夏季每月清理消杀一次)。 |
(6)网架及探头(录像监控)外壳无灰尘、污渍、水迹。天花板每月清理一次。 |
(7)各类显示牌及指标牌应保持鲜明、醒目,显示器及指示牌表面无积灰、污渍、印迹。 |
(8)消防栓、灭火器、防护门、防雨棚玻璃顶、大厅棚顶每季度清洗一次。 |
(9)认真落实环境消杀主体责任,对本单位保洁从业人员加强培训,严格管理,配备口罩、手套、洗手液、消毒剂等防护物资,确保物资储备充足。 |
(10)建立健全卫生保洁工作责任制度,各保洁区域设专职保洁人员,制定详尽具体、明确的各部位保洁操作规范,严格按照保洁标准及作业频度操作,并建立督查、补洁制度,实行全工作日保洁服务。 |
(11)保持物业服务区内环境清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象,社会停车场、大厅、各通道、各步行梯安全通道、天棚、墙壁、门窗、室内外玻璃、电梯及电梯间、办公室、会议室、公用卫生间、牌匾、装饰物等保持洁净;场地内无纸屑、烟头等废弃杂物,内墙面无污染。 |
(12)雨雪天及时清理,做好工程内及口部防滑处理,并设立好安全提示牌。 |
2 | 防汛、除雪:负责汛期人防工程防汛保障管理;负责人防工程冬季各出入口部除雪管理。 | (1)制定符合本人防工程实际的防汛工作方案。落实防汛值班责任,根据不同预警级别,安排值班人员数量, 配备足够的防汛物质、器材。重点检查人防工程排水系统的排水泵、止回阀、闸阀以及排水口,保证排水渠道的通畅,并在出入口、风井口等处准备足够的沙袋,配备用于机动、应急的潜水泵,切实做好雨季的防洪、防倒灌、防渗漏、防倒塌等防汛基础工作。 |
(2)制定冬季除雪工作方案。冬季除雪要达到市政府规定标准。下雪即是除雪命令,负责工程各步行梯、无障碍电梯出入口部台队以上部位(不包括地铁管理的出入口部)、社会车辆停车场车辆进出(玻璃棚)口部以内的除雪工作。达到标准:人防工程各步行梯、无障碍电梯出入口部台阶以上部位无雪痕,出入步行梯无雪水;停车场车辆进出通道无雪道、雪条。确保步行出入口部见石板面,停车场出入通道见路面。 |
3 | 垃圾处理:负责每日垃圾收集、清运。 | (1)在指定位置摆放分类垃圾桶,并在显著处张贴垃圾分类标识。 |
(2)桶身表面干净无污渍,每日开展至少1次清洁作业。 |
(3)垃圾中转房保持整洁,无明显异味,每日至少开展1次清洁作业。 |
(4)化粪池清掏,无明显异味,每半年至少开展1次清洁作业。 |
(5)每个工作日内要产生的垃圾,进行清理分类,并运至垃圾集中堆放点。 |
(6)垃圾装袋,日产日清,落实垃圾存放处消防安全措施。 |
4 | 卫生消毒:负责工程范围内卫生防疫消杀。 | (1)办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒,消毒后及时通风,每周至少开展1次作业。 |
(2)采取综合措施消灭老鼠、蟑螂,控制室内外蚊虫孳生,达到基本无蝇,每季度至少开展1次作业。 |
(3)发生公共卫生事件时,邀请专业单位开展消毒、检测等工作。 |
序号 | 服务内容 | 服务标准 |
1 | 负责人防工程综合服务区域内24小时公共秩序维护及安全管理 | (1)建立健全24小时工程安全秩序维护管理和巡查管理制度:制定合理的巡查线路和巡查制度,巡查以安全保卫为主,纠正违规行为,排除不安全因素,及时处置突发事件,同时兼顾设备运行状况和环境卫生。 |
(2)根据工程管理需要,配备足额岗位安全秩序维护人员,建立健全工程安全秩序维护岗位管理制度。保证各岗位安全秩序维护24小时值班巡查。针对本综合服务区域设置安全秩序维护管理岗位,细分各岗位责任;安全秩序维护人员要求着装整齐,服务热情,礼貌待客,文明用语;疏导旅客进出站,维护工程使用安全,巡视检查区域治安、消防工作。 |
(3)处理各类突发事件,制定针对采购人工程特点的突发事件应急处理预案。有针对性制定应对火灾、盗窃、意外、治安事件、防恐事件、自然灾害的应急处理预案,明确岗位责任并做必要演练。一旦发生异情果断、及时、妥善处置,努力将损失和影响降到最低点。 |
(4)建立健全及落实人防工程消防安全各项管理制度。 |
2 | 值班巡查:负责综合服务区域内24小时安全巡查,纠正违规行为,及时排除不安全隐患。 | (1)建立24小时值班巡查制度。 |
(2)制定巡查路线,按照指定时间和路线执行,加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。 |
(3)巡查期间保持通信设施设备畅通,遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。 |
(4)收到监控室指令后,巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。 |
3 | 消防安全管理:工程消防监控系统24小时运行管理及紧急事件处置报告;负责人防工程区域内消防设施的管理维护,负责灭火器日常管理,包括使用管理、时效管理、配置管理。 | (1)维护和管理好工程消防系统设备设施齐全、完好无损,随时处于正常工作状态。 |
(2)消防管理人员应掌握消防设施设备的使用方法,并能及时妥善处理各种突发异情。 |
(3)健全各项消防安全制度,建立并落实消防安全责任制度,明确中标物业公司法定代表人为消防安全第一责任人, 明确各区域防火责任人,明确每名员工的岗位安全职责,责任落实到岗到人。 |
(4)制定切合实际的消防应急预案。根据沈阳站人防工程安全管理特点,制定针对性安全应急预案。每年至少组织一次全员参加的消防演练。 |
(5)保证安全疏散出入口保持畅通,口部、通道内、消火栓、卷帘门、配电箱下禁止堆放物品,防止阻塞;工程内部设立醒目的疏散引导标志和标志灯,配备供电不少于20分钟的EPS应急电源。 |
(6)落实值班值宿巡视检查制度,严守操作规程,收到报警信号要及时确认火警点(或故障点)位置,根据预案要求及时处置;要经常对消防报警监控系统进行检测,发现故障及时排除。 |
(7)按规范配置灭火器(以ABC为主)数量,摆放位置合理,根据消防部门规定的使用期限,定期维修或更新,避免灭火器失效或爆裂。严禁车辆在地下停车场内加排油,维修保养车辆。严禁装有易燃易爆、化学危险物品车辆进场停放。 |
(8)设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通。 |
(9)负责消防防控主机、烟感探测器、消防喷淋、室内外消防栓、气体灭火、消防标志、防火门、灭火器材、燃气报警器、消防应急灯、疏散指示灯、消防广播等系统维护运行管理。负责接洽、通知本工程消防维保公司,及时修复消防设施故障,完成相关消防维保服务,并由物业公司在相关维保记录单上签字盖章。 |
(10)无火灾及安全隐患。 |
4 | 突发事件处理 | 制定针对采购人工程特点的突发事件应急处理预案。有针对性制定应对火灾、盗窃、意外、治安事件、自然灾害、防恐事件的应急处理预案,明确岗位责任并做必要演练。一旦发生异情果断、及时、妥善处置,努力将损失和影响降到最低点。 |
部门职能 | 岗位 | 同时在岗人数 | 岗位所需总人数 | 备注 |
服务中心 | 项目经理 | 1 | 1 | 人员要求:大专以上学历(上岗前核验相关证明材料),政治可靠,作风正派,身体健康,工作负责,从事物业服务管理3年以上,要求具有多部门协同管理能力,熟悉人力资源管理体系。 |
办公室 | 综合内勤 | 1 | 1 | 人员要求:女性,50周岁以下,高中以上文化(上岗前核验相关证明材料),2年以上物业内勤经验,责任心强,沟通能力强,能熟练操作电脑。 |
工程部 | 部长 | 1 | 1 | 人员要求:男性,60周岁以下,大专以上学历(上岗前核验相关证明材料),身体健康,工作负责,具有电气维护管理相关专业知识,3年以上工程设备设施维护管理经验,熟悉电气系统技术规范,具有电气系统技术管理能力。 |
变电所运行 | 2 | 6 | 人员要求:男性,60周岁以下,身体健康,工作认真负责,特种作业操作证(高压电工作业)(上岗前核验相关证明材料),具有电气设备维修维护工作经验。(三班运转) |
综合运行维修 | 3 | 5 | 人员要求:男性,60周岁以下,熟悉通风、给排水、杂修等本岗位专业技术,身体健康,工作认真负责。 |
弱电 | 1 | 2 | 人员要求:男性,60周岁以下,大专以上自动化专业学历(上岗前核验相关证明材料),具有3年以上自动化设备设施维护及消防管理经验。 |
电梯看护运行 | 1 | 2 | 人员要求:55周岁以下,熟悉电梯看护养护专业技术,具备特种设备作业人员证(电梯)或特种设备安全管理人员证(电梯)(上岗前核验相关证明材料)。身体健康,工作认真负责。 |
保洁部 | 部长 | 1 | 1 | 人员要求:55周岁以下,身体健康,工作负责,具有3年以上保洁管理工作经验,熟悉保洁工作流程和质量标准,能有效组织和管理保洁团队,提升保洁服务质量。 |
保洁员 | 5 | 10 | 人员要求:55周岁以下,身体健康,工作认真负责。 |
安全秩序维护部 | 部长 | 1 | 1 | 人员要求:男性,55周岁以下,高中以上学历(上岗前核验相关证明材料),身体健康,工作负责,具有3年以上公共安全管理经验,具有带领秩序维护团队组织各类应急演练、训练的能力;具备安全检查方面的知识和经验。 |
消防监控员 | 2 | 6 | 人员要求:55周岁以下,要求身体健康,工作负责,具有2年以上消防安全监控管理工作经验,具有建(构)筑物消防员证或消防设施操作员证(上岗前核验相关证明材料),能熟练操作电脑。(三班运转) |
秩序维护人员 | 4 | 10 | 人员要求:男性,60周岁以下,政治可靠,身体健康,工作认真负责,具备安全检查方面的知识和经验。(三班运转) |
5. 需要说明的其他事项
1、物业管理费实行包干制。预算中的价格为含税价(以人民币为结算单位),包括员工工资及社会全额“五险”、每年实际发生的保洁物料费、扫保工具费、服装费、办公费、保洁设备维修费、工会经费、税金及企业利润等各项费用,服务期内采购人不再额外支付其他费用。
2、物业应妥善使用、保养和维护采购人的各种设备、工具、办公用具,在合同终止时,必须全部移交采购人,保证设备、工具、办公用具完好,在扣除自然磨损因素后完好率达100%。