中资国际工程咨询集团有限责任公司关于南宁市星光大道47号小区危旧房改住房改造项目前期物业服务招标更改公告

各潜在投标人：

现对南宁市星光大道47号小区危旧房改住房改造项目前期物业服务招标的相关事宜更改如下：

一、原招标公告各项单价招标上限控制价：住宅物业服务费：2.2元/月/平方米；装修垃圾清运费：5元/平方米一次装修；消防设施运行费：0.5元/月/平米；地下室车位（库）服务费 50 元/月/个；非机动车位（包含摩托车/电车）服务费：20 元/月/个（不含充电费用）。

现更改为： 住宅物业服务费：1.3元/月/平方米（含业主电梯费、电梯维保费、电梯年检费、消防设施运行维保费、化粪池清掏管道疏通，不含水电公摊费）；生活垃圾处理费8元/月/户（代缴）；装修垃圾清运费：5元/平方米一次装修；地下室车位（库）服务费 25 元/月/个。

二、原招标公告、招标项目采购需求中的投标人资格要求、投标人须知前附表中的投标人资格要求投标人须是广西物业服务行业信用信息公示平台注册备案的投标单位。

现更改为：取消投标人须是广西物业服务行业信用信息公示平台注册备案的投标单位。

三、原招标公告发售时间：2025年5月19日至 2025年5月23日（工作日）8:30-12:00，14:30-17:30。

现更改为：发售时间：2025年5月19日至 2025年6月18日（工作日）8:30-12:00，14:30-17:30。

四、原招标文件第二章招标项目采购需求 第四条招标项目需求一览表中第七、投标要求（一）项目理念和目标（物业服务方案要求）

1.要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

2.物业管理机构运作方法及管理制度。

包括机构设置、工作流程安排。管理、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。

3.管理服务人员配置和管理。

交付各阶段管理服务人员配备、数量；

人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。

4.物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。

5.物业管理服务分项标准与承诺。

5.1房屋公共部位零修、急修及时率；

5.2绿化完好率；

5.3保洁率；

5.4道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；

5.5业主投诉率与处理率；

5.6业主物业管理满意率；

5.7消防火灾发生率；

5.8治安事件发生率。

6.物业的维修养护设想。

6.1物业管理区域内设备管理、维修管理措施；

6.2市政等公共设施管理实施措施；

6.3保障物业管理区域内环境卫生的措施；

6.4物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；

6.5南宁市星光大道47号小区绿化养护管理的具体措施；

6.6智能化设施的管理与维修方案；

6.7各类管理档案的建立与管理。

7.物业维修和管理的应急措施。

7.1业主、使用人自用部位突然断水、断电的应急措施；

7.2南宁市星光大道47号小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；

7.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

7.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

7.5发生火警时的应急措施。

8.管理方案和措施：

8.1人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；

8.2便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；

8.3业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；

8.4建筑垃圾的处理措施；

8.5安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；

8.6管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；

8.7对南宁市星光大道47号小区有关配套的合理化建议。

8.8丰富社区文化，加强社区建议。

9.明确物业服务的奖惩制度。业主反映保修有登记制度。

10.针对南宁市星光大道47号小区现状，对小区的管理制定一个近期目标和远期规划，规划要切合本小区实际，客观、明确，可加分。

（二）本项目的报价要求

1、南宁市星光大道47号小区管理费报价表（投标人可以示测算情况进行自由报价）；

报价内容：包含住宅物业服务费、电梯维护物业服务费、停车位（小车、电动车）物业服务费。

现更改为：

（一）项目理念和目标（物业服务方案要求）

1.要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出项目的整体管理设想。

2.结合项目的实际情况，拟定本项目拟配置的人员、物资，提出人员和物资的管理方式。

3.拟定项目交房期间的前期物业服务工作方案；

4.结合项目的实际情况，拟写项目入住后的各项服务方案，包括：公共秩序维护服务方案、公共环境管理方案、绿化养护方案、公共部位及公用设备设施维护方案及社区文化建设五个方面的服务方案；

5.为本项目建立完善、详细、可行的规章管理制度与档案管理制度；项目档案管理规范，档案的收集、储存、使用等管理严格，切合本项目实际，可操作性强

6.物业管理服务分项标准与承诺。

6.1房屋公共部位零修、急修及时率90%；

6.2绿化完好率95%；

6.3保洁率99%；

6.4道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%；

6.5业主投诉率与处理率100%；

6.6业主物业管理满意率95%；

6.7消防火灾发生率0.05%以下；

6.8治安事件发生率0.1%以下。

7.针对突发事件等突发事件制定有应急预案。

（二）本项目的报价要求

1、南宁市星光大道47号小区管理费报价表（投标人可以示测算情况进行自由报价）；

报价内容：住宅物业服务费（含业主电梯费、电梯维保费、梯年检费、消防设施运行维保费、化粪池清掏管道疏通，不含水电公摊费）、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、地下室车位（库）服务费。

五、原招标公告保证金无

现更改为：投标保证金(人民币)：5000元整。

投标人应于投标截止时间（2025年6月9日）前一工作日下班前将投标保证金以电汇、转帐、汇票等非现金形式交至中资国际工程咨询集团有限责任公司广西分公司。并将保证金银行转账底单（到账证明）附在投标文件中。

开户名称：中资国际工程咨询集团有限责任公司广西分公司

开户银行：招商银行南宁分行东葛路支行

银行账号：771901372110211

六、原投标人须知前附表投标保证金（人民币）：无。应按《招标采购公告》第七条规定及本章第三（五）款规定缴纳。

现更改为：投标保证金（人民币）：5000元整。应按《招标采购公告》第七条规定及本章第三（五）款规定缴纳。

七、原招标文件 第四章 评标办法及评分标准

一、评标原则

（一）评标委员会将以招投标文件为依据，对投标文件进行评审，对投标人的投标报价、技术文件及商务文件等三部分内容按百分制打分，其中价格分30分、服务方案分35分、商务分35分。（评标时，对于带有主观因素的评分，由各评委独立进行评价、打分，不允许讨论。）

（二）评分细则：（按四舍五入取至小数点后四位）

1价格分……………………………………………………………………30分

报价分评分标准：

（1）评标基准价=（A1+A2+A3…+An）/n；即所有有效报价平均值。

（2）以等于评标基准价的投标报价为满分30分，采用内插法计算，投标人投标总价每高于评标基准价1％的扣1分，每低于评标基准价1％的扣0.5分，计算出投标人的投标总价得分。

2、服务方案分……………………………………………………………35分

由评标委员会在打分前根据各投标人的服务方案在各分值范围内独立打分。

（1）管理服务理念、目标（满分2分）

①管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。服务定位明确，“以人为本” 的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。（0～1分）

②有争创“物业管理优秀(示范)小区”的可行性方案。（0～1分）

（2）物业管理机构运作方法及管理制度（满分7分）

①管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。工作流程完整、科学。（0～2分）

②管理、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对南宁市星光大道47号小区所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确。（0～5分）

（3）管理服务人员配置和管理（满分3分）

①各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。（0～1分）

②人员的培训和管理有标准、有措施。（0～1分）

③管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。（0～1分）

（4）物业管理用房及相应管理设计的配置：（满分1.5分）

物业管理用房和设施、设备利用率高，办公设备配置齐全。费用开支合理、科学。（0～1.5分）

（5）物业管理费用的收支预案（满分3分）

①按招标书的项目分列收支、支出项目及支出预算书。（0～1分）

②根据盈亏情况，具有增收节支措施。（0～1分）

③有明确的以业养业发展计划，指标较强的发展后劲。（0～1分）

注：第①点预算中有明确的经费收支项目,项目分列合理，经费收支准确,盈亏情况在合理范围内。符合为1分,基本符合为0.5分,严重错误为0分。第②、③点内容健全切实可行,每项符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。

（6）物业管理服务分项标准与承诺（满分5分）

①房屋零售、急修及时率90%。（0.5分）

②绿化完好率95%。（0.5分）

③保洁率99%。（0.5分）

④道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%。（0.5分）

⑤住户投诉率与处理率100%。（0.5分）

⑥居民物业管理满意率95%。（0.5分）

⑦消防火灾发生率为0.05%以下。（1分）

⑧治安事件发生率0.1%以下。（1分）

（7）物业的维修养护设想（满分4分）

①物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施。（1分）

②市政等公共设施管理实施措施；超前、客观、明确。（0.5分）

③保障物业管理区域内环境卫生的措施。（0.5分）

④物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案。（0.5分）

⑤小区绿化养护管理的具体措施。（0.5分）

⑥智能化设施的管理与维修方案。（0.5分）

⑦各类管理档案的建立与管理。（0.5分）

（8）物业维修和管理的应急措施（满分2.5分）

①业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施。（0.5分）

②小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施。（0.5分）

③业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。（0.5分）

④雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。（0.5分）

⑤发生火警时的应急措施。（0.5分）

（9）管理方案和措施（满分5分）

①人员的安排、管理、配合及费用方案。（0～2分）

②便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。（0.5分）

③业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺。（0.5分）

④建筑垃圾的处理措施。（0.5分）

⑤安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等。（0.5分）

⑥管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施。（0.5分）

⑦对小区有关配套的合理化建议。（0.5分）

（10）丰富社会文化，加强社区建设（满分1分）

根据南宁市星光大道47号小区特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。（0～1分）

（11）提供《临时管理规约》建议稿（满分1分）

内容健全，切实可行，符合为1分,基本符合为0.5分,不符合为0分。

3、商务分……………………………………………………………………35分

（1）资质等级、实际物业管理规模（满分5分）

①物业管理规模30万m2以上，5分；物业管理规模10~30万m2的，3分；物业管理规模不足10万m2的，2分。

（2）业经营年限、注册资金、接二手盘经验（满分9分）

①企业经营年限0.5年以上（含0.5年），3分；

②工商营业执照注册资金登记10万元以上的（含10万元）的，2分。

③接二手盘经验，小区管理得到改善，获得业主好评，业委好评的，4分

（3）质量/环境/职业健康安全管理体系、年度纳税信用评定‘3连A’企业荣誉（满分为11分）

①同时具有质量/环境/职业健康体系的，6分；

②企业无不良信用记录，3分。

③投标人在截止日前1年内列有“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）守信红名单的（以“信用中国”网站的信用查询页面打印文件作为评分依据），2次以上（含2次），2分，2次一下，1分。

（4）质量/环境/职业健康安全管理体系、年度纳税信用评定‘3连A’企业荣誉（满分为10分）

①投标人拟投入项目经理及管理员参加省级行业协会物业项目经理技能培训并获得结业证的，4分；

②投标人拟投入工程人员具有低电压证、电梯安全员证的，4分

③投标人具有劳务派遣证的，2分；

（三）总得分 = 1 + 2 + 3 + 4 。

现更改为：评标办法及评分标准

一、评标原则

（一）评标委员会将以招投标文件为依据，对投标文件进行评审，对投标人的投标报价、技术文件及商务文件等三部分内容按百分制打分，其中价格分20分、服务方案分45分、商务分35分。（评标时，对于带有主观因素的评分，由各评委独立进行评价、打分，不允许讨论。）

（二）评分细则：（按四舍五入取至小数点后四位）

1、价格分………………………………………………………………………20分

报价分评分标准：

（1）评标基准价=（A1+A2+A3…+An）/n；即所有有效报价平均值。

（2）某投标人价格分计算公式：投标报价得分=（基准价/投标报价）×20分

2、服务方案分…………………………………………………………………45分

由评标委员会在打分前根据各投标人的服务方案在各分值范围内独立打分。

（1）项目的整体管理设想（满分7分）

投标人针对项目情况，对项目的服务内容、服务定位、管理目标、管理措施服务机构设置等要点进行项目运行整体设想和策划。

①管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。服务定位明确，“以人为本”的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。（0～2分）

②管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。工作流程完整、科学。（0～2分）

③管理、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对南宁市星光大道47号小区所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确。（0～2分）

④有争创“物业管理优秀(示范)小区”的可行性方案。（0～1分）

（2）人员、物资配置和管理（满分6分）

为本项目已制定详尽的人员及物资配置计划，确保人员岗位设置合理、物资配备完善，以充分满足项目实际需求，并具备较高的可操作性。同时，人员培训、考核机制及标准，以及日常人员管理方法、办公设备和物资管理等方面均有明确规划。

①各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。（0～2分）

②人员的培训和管理有标准、有措施。（0～2分）

③物资配备完善，能确保项目各项服务工作得以顺利进行；物资管理规范，避免浪费（0～1分）

④物资配备完善，能确保项目各项服务工作得以顺利进行；物资管理科学、规范，有效避免物资浪费（0～1分）

（3）前期物业工作方案 （满分4分）

从物业管理接管验收方案、业主入住管理方案、业主装饰装修管理方案等方面综合考察，提供前期方案，内容非常详细和比较全面，且措施非常合理、操作性非常强的。（0～4分）

（4）物业服务工作方案（满分13分）

结合项目的实际情况，拟写项目入住后的各项服务方案，包括：公共秩序维护服务方案、公共环境管理方案、绿化养护方案、公共部位及公用设备设施维护方案及社区文化建设五个方面的服务方案。

①物业管理区域内公共秩序的维护服务方案完整、全面、可行。（0～3分）

②物业管理区域内公共环境管理的实施方案方案完整、全面、可行。（0～3分）

③物业管理区域内绿化养护方案完整、全面、可行。（0～3分）

④物业管理区域内公共部位及公用设备设施维护方案完整、全面、可行，有具体的设施维护/养护计划。（0～3分）

⑤根据南宁市星光大道47号小区特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。（0～1分）

（5）管理规章制度与档案管理制度分（满分5分）

为本项目建立完善、详细、可行的规章管理制度与档案管理制度；项目档案管理规范，档案的收集、储存、使用等管理严格，切合本项目实际，可操作性强。（0～5分）

（6）物业管理服务承诺（满分5分）

①投标人分项服务标准能满足采购需求的，得1分。

②投标人能提供更未全面的服务承诺，且分项服务标准能优于采购需求的，得3分

③未成立业委会区间内投标人能承诺每1年把剩余业主公共收益存到业主指定专户的加1分，每半年把剩余业主公共收益存到业主指定专户得2分；如能提供以往项目相关案例证明材料额外加1分。（0～5分）。

（7）物业服务应急预案（满分4分）

投标人应针对断水、断电、无燃气、雨、污水管及排水管网阻塞、火灾等突发事件制定有应急预案，应急措施全面详细、具体，内容齐全、完整，有针对性，预案合理、具体可行。（0-4分）

（8）提供《临时管理规约》建议稿（满分1分）

内容健全，切实可行，符合为1分,基本符合为0.5分,不符合为0分。

3、商务分………………………………………………………………………35分

（1）企业综合实力（满分11分）

①投标人2022年以来承接过同类危旧房改住房改造项目，危旧房改住房改造项目物业管理规模合计20万㎡以上的，得6分；危旧房改住房改造项目物业管理规模合计10~20万㎡（含20万平方米）的，得4分；危旧房改住房改造项目物业管理规模合计不足10万㎡的，得2分。（提供合同关键页复印件或中标/成交通知书，不提供的不得分，同一项目不重复计分）

②获得“红色物业示范点”项目、优秀（或示范）物业管理荣誉奖项的，每有1项得1分，本项满分5分。同一项目不可重复计算荣誉(须提供证明材料复印件，原件备查)。

（3）企业信用信誉分（满分为12分）

①投标人提供有效的ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、ISO45001职业健康安全管理体系认证，ISO50001能源管理体系认证证书，每有1项得1.5分，满分为6分。

②投标人取得南宁市“守合同重信用公示企业”荣誉的，得3分；

③投标人在投标截止日前1年内税务局出具的纳税信用评级A级的得3分，B级的得1分，满分3分。

注：投标人须提供有效证书复印件并加盖投标人公章，原件备查

（4）项目人员团队分（满分为12分）

①项目负责人具有本科或以上学历，须同时持有全国物业管理企业经理、中级或以上职称证及中级消防设施操作员的，得5分。（提供投标截止日前近3个月的社保证明、相关证书复印件，原件备查）

②拟投入的安保人员中同时持有保安证及中级消防操作员证的，每有1人得1分，满分3分。（提供投标截止日前近3个月的社保证明、相关证书复印件，原件备查）。

③投入的工程维修人员须同时持有有效期内的特种设备安全管理作业人员证（T或A证）及与电工技能维修操作相关的上岗证，满分4分。（提供投标截止日前近3个月的社保证明、相关证书复印件，原件备查）。

（三）总得分 = 1 + 2 + 3 。

八、原招标文件 第二章招标项目采购需求 四、招标项目需求一览表中 四、物业管理内容和要求

（二）人员配置:3.安保人员：负责安全防范、车辆管理、消防管理、紧急事务处理；负责当班事务处理兼巡逻；负责小区的秩序维护、门禁系统车辆收费工作，两个大门，24小时值班，两班倒。

现更改为：3.安保人员：负责安全防范、车辆管理、消防管理、紧急事务处理；负责当班事务处理兼巡逻；负责小区的秩序维护、门禁系统车辆收费工作，两个大门，24小时值班。

九、原招标文件 投标报价明细表格式

投标报价明细表

金额单位：人民币（元）

现更改为：

投标报价明细表

金额单位：人民币（元）

十、原招标文件 开标一览表（另一文件袋单独封装、单独递交）

开标一览表

招标编号：

投标人名称：金额单位：人民币（元）

现更改为：

开标一览表（另一文件袋单独封装、单独递交）

开标一览表

招标编号：

投标人名称：金额单位：人民币（元）

十一、网上查询网址:

中国采购与招标网（www.chinabidding.com.cn）、中资国际工程咨询集团有限责任公司（www.zzzb.net）。

其他内容不变，特此通知！

（注：各潜在投标人应实时关注相关网站了解澄清、修改等与项目有关内容，如因投标人未及时登录相关网站了解澄清、修改等与项目有关的内容，从而导致投标无效的，由投标人自行承担责任。）

招标代理机构：中资国际工程咨询集团有限责任公司

2025年6月13日