采购参数

以下内容由采购人根据项目情况自行填写，字体字号保持不变，包含但不限于如下主要内容：

服务类项目：沈阳经济技术开发区创新中心奉达大厦；

物业类型：写字楼；

坐落位置：沈阳市铁西区经济技术开发区花海路28号；

占地面积：4060.17平方米；

建筑面积：15895.16平方米。

一、服务内容

（一）秩序维护、消防服务

1、楼内大厅形象岗、值班室的安全值守与接待。

2、提供全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护机关正常办公秩序。

3、对出、入院车辆进行查验、疏导；对停车场车辆进行管理。

4、提供外来人员接待、登记、联络及引导服务。

5、消防安全管理，24小时消防监控室值班工作，对大楼消防设施设备进行巡查，发现问题及时上报。

6、处理各类突发应急事件，协助采购人及公安机关处理服务区域内各类刑事案件。

7、秩序维护、消防服务所需的工具及耗材等，由服务方负责供应。

（二）公共区域卫生保洁服务

1、办公区、楼道、停车场、电梯、洗手间、设备间、浴池、运动场馆、会议室、接待室等公共部位的全天候卫生清洁。

2、每日垃圾的收集、清运。

3、冬季庭院内除雪。

4、每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀一次，如遇特殊情况随时处理。

5、卫生清洁服务所需的清洁设备、扫保工具及耗材等，由服务方负责供应。

（三）设施设备运行、维修维护服务

1、大楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。

2、生活用水设备维护与管理工作。

3、消防设备运行监控系统的维护管理工作。

4、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。

5、会议室灯光、音响、投影等电器设备的操作与维修管理工作。

6、电话及线路的维修工作等。

7、化粪池、隔油池清掏，排污管线、排水管线清理。

8、设施设备（包括电梯、变电所、换热站、自来水二次加压泵房等）运行维修维护服务所需的维修工具、维修物料（设备配件除外）、设备检测及维护均由服务方负责供应。

（四）公共区域会议服务

1、负责公共会议室的内部会议接待服务及各种活动的礼仪保障工作。

2、负责公共会议室饮用水、水果器具的清洗消毒和会场布置工作。

（五）其他委托事项

1、办公家具、运动器械、设施设备、绿植等搬运、安置以及采购人交办的其他事项。

2、大型活动、大型会议，临时性活动、会议的服务保障。

3、配合采购人进行疫情等突发事件的应急处理。

4、委托方式：包干制（能源费由采购方负责承担）；项目已租赁部分由中标方直接向房屋承租方按面积收取物业服务费，采购人给予一定补贴）。空置房屋的物业服务费由采购方向中标方全额支付。

5、由采购方缴纳能源费用（包括但不限于电费、水费、采暖费等），缴纳后将已出租部分产生的能源费用直接冲抵采购方应付的物业服务收费。由中标方向房屋承租方收取相应费用，未收取部分由中标方承担。

二、服务要求

（一）秩序维护、消防服务要求

1、实行 24 小时值班、巡逻、消防监控制度，秩序维护人员熟悉大楼环境、消防设备，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责，能及时处理各种问题。

2、结合大楼特点，制订消防设施检查计划、安全防范措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。

3、进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。

（二）公共区域卫生保洁服务要求

卫生保洁、绿化管理制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。

1、保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

2、本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。

3、办公楼实行早8：00时前保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁。

4、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

（三）设施设备维修维护、运行服务要求

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

3、配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

5、保证正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视一次。

6、制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

7、消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。

8、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

9、制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

10、无火灾及安全隐患。

11、设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

12、排水系统通畅，地下层无积水、浸泡，化粪池及时清掏。

13、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长

时间停水现象。

14、制订工程相关应急处理方案。

15、保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。

（四）公共区域会议服务要求

1、会务服务保障文明、规范、准时。

2、维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。

3、会议服务员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务， 严格考勤。

4、采购人对会议服务的总体满意率达到 95%以上。

（五）其他委托事项服务要求

按采购人要求对在服务地点进行的大型活动、会议，临时性活动、会议进行会议服务、就餐、设备运维、秩序维护、保洁等服务保障。

四、人员岗位设置及要求（29 人）

1、项目经理（ 1 人）

人员要求：男，年龄45周岁以下，具有3年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。

2、秩序维护、消防服务（11 人）

（1）秩序维护员8 人

岗位说明：大楼共有 1个出入口，岗位设置：白班形象岗（门岗） 2 人、白班巡逻岗1人、车场管理岗1人，夜班共4 人（每班2人）。

人员要求：白班形象岗，年龄35周岁以下，白班秩序维护员，年龄 50 周岁以下，身高1.75米以上；夜班秩序维护员年龄55周岁以下，身高1.70米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、反应灵活，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

（3）消防监控员 3 人

岗位说明：大楼共有 1 个消防监控室，每班 1 人，三班倒。

人员要求：年龄 50 周岁以下，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，具有建（构）筑物消防员证书，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

3、公共区域卫生保洁绿化养护服务（8 人）

保洁员7 人、绿化员1 人

人员要求：保洁人员，年龄 50 周岁以下，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识；绿化养护人员，年龄 50 周岁以下，五官端正、气质端庄、责任心强，掌握保洁及花卉基本常识。。

4、设备设施运行、维修维护服务（ 7人）

（1）电工4 人

人员要求：男，年龄 55 周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，具有强电专业基础知识，持有特种作业操作证（高、低压电工作业）（投标文件中须提供证书复印件），身体健康、品德良好、责任心强，熟悉电气设备维修、保养等工作。

（2）综合杂修 3 人

人员要求：男，年龄 55 周岁以下，从事同岗位工作 5 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有丰富的水、电综合维修经验，一专多能，完成各类维修任务。

5、公共区域客服、会议服务（ 2 人）

客服、会议服务员 2 人

人员要求：女，年龄 35 周岁以下，身高 1.65 米以上，有健康证（上岗前核验相关证明材料），五官端正，性格外向，具有较强的语言表达能力，会电脑办公系统操作，从事相同岗位2年以上。

五、物业费用构成

投标报价为含税价。包括但不限于物业服务人员工资、保险费、餐费、服装费、办公费、物料费用、设备设施维护费、管理费、税金等费用。

六、其他说明

1、项目专有部分的公共部位、设施设备损坏时，项目所需的配件单品1000元以内的由中标人提供，超出1000元的由采购人提供。

2、中标人要结合物业服务项目实际，配备物业服务所需物料，如：各种专业设施设备和耗材等，并确保种类齐全，好使好用。

3、经采购人考核达到服务标准后，按付款方式中的约定付款。

4、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

5、根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项。

6、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

7、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

8、及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。

9、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

10、负责对特殊岗位从业人员定期体检，并向采购人报告结果。

11、物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不责任。

12、入场时间为双方签订合同后2天内入场。