★第三章 采购需求
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| 盘锦市高级中学 | 盘锦市兴隆台区科技大街 |
2.物业服务范围
【物业名称1】
（1） 物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 建筑 1 名称 | 教学楼、办公楼、实验楼、宿舍、食堂、报告厅、体育馆、图书馆 |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 102120 | 见“3.4 保安服务” |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面 积（㎡） | 门：1562个 窗：3124个 | 见“3.2 房屋维护服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积 （㎡） | 瓷砖总面积8000 石材总面积：80000、 | 见“3.2 房屋维护服务” |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面 积（㎡） | 乳胶漆或大白总面积：192000 | 见“3.2 房屋维护服务” |
| 外墙 | 外墙各材质及总面积 （㎡） | 真石漆总面积50300、 面砖总面积2000、 玻璃幕墙总面积2000 | 见“3.2 房屋维护服[i]务” |
| 会议室 | 室内设施说明 | 门窗、桌椅、空调、照明设施等 | 见“3.2 房屋维护服务” |
| 车位数 | 地下车位数 | 0 | 见“3.4 保安服务” |
| 地面车位数 | 330 | 见“3.4 保安服务” |
| 车行/人行口 | 车行口 | 5 | 见“3.4 保安服务” |
| 人行口 | 3 | 见“3.4 保安服务” |
| 设施设备 （可另行 附表） | 电梯系统 | 客梯数量2 在质保期内 | 见“3.4 保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 空调系统 | 多联式空调系统6套 壁挂式单元式空调的数量350个 | 见“3.4保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 采暖系统 | 散热片1500组 | 见“3.4保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 给排水系统 | 集水井100个 | 见“3.4 保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 消防系统 | 消防系统的构成：消火栓，安全指示灯。 消防设备的数量：消火栓354，安全指示灯760。 | 见“3.4 保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 安防系统 | 监控系统5套，摄像头156，不在质保期内 | 见“3.4 保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 照明系统 | 照明系统的构成：护眼灯、日光灯。 照明设备的数量：护眼灯1176套、日光灯6900盏。是否在质保期内：否。 | 见“3.4保安服务”“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 供配电系统 | 高压柜2、低压柜14。 | 见“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 学生宿舍 | 总面积 | 31800平米 | 见“3.5宿舍管理服务”“3.2 房屋维护务” |
| 采暖系统 | 散热片，990组 | 见“3.2 房屋维护服务” |
| 消防系统 | 宿舍楼消防栓198处 | 见“3.4 保安服务” |
| 照明系统 | 照明系统的构成：日光灯。 照明设备的数量：日光灯4000盏。 | 见“3.3 公用设施设备维护服务” |
（2） 物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积（㎡） | 100000 | 见“3.4 保安服务” |
| 广场（㎡） | 40000 | 见“3.4 保安服务” |
| 消防栓 | 消防栓井：5处 | 见“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 室外配电箱 | 6 | 见“3.3 公用设施设备维护服务” |
| 指示牌、显示屏 | 3 | 见“3.3 公用设施设备维护服务” |
3.物业管理服务内容及标准
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | □ （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| 2 | 服务人员要求 | □ （1）每季度至少开展 1 次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| □ （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| □ （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| □ （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的 20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| □ （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| （6）服务人员年龄要求：女55周岁以下，男60周岁以下（不包含门岗人员）。 |
| 3 | 保密和思想政治教育 | □ （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
| □ （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| □ （3）每季度至少开展 1 次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 |
| □ （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 4 | 档案管理 | □ （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| □ （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想 政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| □ （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| □ （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 5 | 服务改进 | □ （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| □ （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| □ （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 6 | 重大活动后勤保障 | □ （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 |
| □ （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| □ （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 7 | 应急保障预案 | □ （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| □ （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| □ （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| □ （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 8 | 服务方案及工作制度 | □ （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| □ （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| □ （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。 |
| 9 | 信报服务 | □ （1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。 |
| □ （2）及时投送或通知收件人领取。 |
| □ （3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。 |
| 10 | 服务热线及紧急维修 | □ （1）设置 24 小时报修服务热线。 |
| □ （2）紧急维修应当 15 分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 |
| 1 11 | 自行车管理 | 校园内自行车摆放在规定区域内 |
3.2房屋维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 主体结构、围护结构、部品部件 | □ （1）每季度至少开展 1 次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。 |
| □ （2）每季度至少开展 1 次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| □ （3）每半月至少开展 1 次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| □ （4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| □ （5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。 |
| □ （6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。 |
| 2 | 其他设施 | □ （1）每半月至少开展 1 次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查 1 次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修 方案实施维修。 |
| □ （2）每年至少开展 1 次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| □ （3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。 |
| □ （4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。 |
| 4 | 标识标牌 | □ （1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第 1 部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志 第 1 部分：标志（GB13495.1） 的相关要求。 |
| □ （2）每月至少检查 1 次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 |
3.3公用设施设备维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | □ （1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检 1 次。 |
| □ （2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 |
| 2 | 设备机房 | □ （1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。 |
| □ （2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 |
| □ （3）每半月至少开展 1 次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。 |
| □ （4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。 |
| □ （5）安全防护用具配置齐全，检验合格。 |
| □ （6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。 |
| 3 | 给排水系统 | □ （1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。 |
| □ （2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。 |
| □ （3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 |
| □ （4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视 1 次。每年至少养护 1 次水泵。 |
| □ （5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 |
| □ （6）每季度至少开展 1 次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。 |
| 4 | 电梯系统 | □ （1）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展 2 次电梯的安全状况检查。 |
| □ （2）电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置。 |
| □ （3）每年至少开展 1 次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。 |
| □ （4）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSG T5002）的有关要求。 |
| □ （5）电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG 08）的有关要求。 |
| □ （6）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练 1 次。电梯出现故障，物业服务人员 10 分钟内到场应急处理，维保专业人员 30 分钟内到场应急处理。 |
| □ （7）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。 |
| □ （8）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。 |
| □ （9）根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间。 |
| 5 | 空调系统 | □ （1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。 |
| □ （2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。 |
| □ （3）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。 |
| □ （4）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展 1 次运行情况巡查。 |
| □ （5）每半年至少开展 1 次管道、阀门检查并除锈。 |
| □ （6）每年至少开展 1 次系统整体性维修养护，检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。 |
| □ （7）每年至少开展 1 次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每 2 年至少开展 1 次风管清洗消毒。 |
| □ （8）每年至少开展 1 次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展 1 次挂机和室外支架稳固性巡查。 |
| □ （9）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。 |
| □ （10）发现故障或损坏应当在 30 分钟内到场，紧急维修应当在 15 分钟内到达现场，在 12 小时内维修完毕。 |
| 6 | 消防系统 | □ （1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。 |
| □ （2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503 或XF503）的相关要求。 |
| □ （3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。 |
| □ （4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。 |
| □ （5）自动喷水灭火系统启动正常。 |
| □ （6）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。 |
| □ （7）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。 |
| □ （8）正压送风、防排烟系统运行正常。 |
| 7 | 供配电系统 | □ （1）建立 24 小时运行值班监控制度。 |
| □ （2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。 |
| □ （3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 |
| □ （4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。 |
| □ （5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。 |
| □ （6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。 |
| 8 | 弱电系统 | □ （1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。 |
| □ （2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。 |
| 9 | 照明系统 | □ （1）外观整洁无缺损、无松落。 |
| □ （2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 |
| □ （3）每周至少开展 1 次公共区域照明设备巡视。 |
| 10 | 锅炉设备/热力站 | □ （1）建立 24 小时值班监控制度。 |
| □ （2）每年至少开展 1 次锅炉设备的全面检查。 |
| □ （3）每年至少开展 1 次锅炉设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。 |
| □ （4）每年至少开展 1 次锅炉水质检测，确保水质合格。 |
| □ （5）按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。 |
| 11 | 采暖系统 | □ （1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。 |
| □ （2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。 |
| □ （3）做好供暖前检查等相关准备工作。 |
| □ （4）暖气片上水前，提前通知采购人。 |
| □ （5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。 |
| □ （6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。 |
3.4保安服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | □ （1）建立保安服务相关制度，并按照执行。 |
| □ （2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。 |
| □ （3）配备保安服务必要的器材。 |
| □ （4）每天5:30开启、23:30锁止教学楼、办公楼、报告厅楼门。节假日或遇特殊原因按需开启楼门 |
| 2 | 出入管理 | □ （1）办公楼（区）主出入口应当实行 24 小时值班制。 |
| □ （2）设置门岗。 |
| □ （3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门或人员取得联系，同意后方可进入。 |
| □ （4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。 |
| □ （5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。 |
| □ （6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。 |
| □ （7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包 括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。 |
| □ （8）提供现场接待服务。 ①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。 ②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。 ③物品摆放整齐有序、分类放置。 ④现场办理等待时间不超过 5 分钟，等待较长时间应当及时沟通。 ⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率 100%。 ⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为—7:50 -22:00）。 ⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。 |
| □ （9）大型活动门岗需要核验由组织部门提前报备发放的入校通行证，核对无误将通行证回收备查。 |
| 3 | 值班巡查 | □ （1）建立 24 小时值班巡查制度。 |
| □ （2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。 |
| □ （3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。 |
| □ （4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。 |
| □（5）夜间（22:50-次日5:00）楼内巡逻（教学楼、办公楼）至少2次 |
| □ （6）门岗每天对校园周边及校园内至少巡逻5次。 |
| 4 | 监控值守 | □ （1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。 |
| □ （2）监控设备 24 小时正常运行，监控室实行专人 24 小时值班制度。 |
| □ （3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。 |
| □ （4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。 |
| □ （5）监控记录保持完整，保存时间不应少于 90 天。 |
| □ （6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。 |
| □ （7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。 |
| □ （8）监控值守人员需会操作监控系统能够正确调取监控录像 |
| 5 | 车辆停放 | □ （1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。 |
| □ （2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。 |
| □ （3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。 |
| □ （4）非机动车定点有序停放。 |
| □ （5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶 赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过 3 分钟。 |
| □ （6）工作日8:00-16:30进行车辆管理，查违停保证消防通道畅通。 |
| 6 | 消防安全管理 | □ （1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。 |
| □ （2）消防控制室实行 24 小时值班制度，每班不少于 2 人。 |
| □ （3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。 |
| □ （4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。 |
| □ （5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展 1 次消防演练。 |
| 7 | 突发事件处理 | □ （1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。 |
| □ （2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。 |
| □ （3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。 |
| □ （4）每半年至少开展 1 次突发事件应急演练，并有相应记录。 |
| □ （5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。 |
| □ （6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。 |
| □ （7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。 |
| 8 | 大型活动秩序 | □ （1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。 |
| □ （2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。 |
| □ （3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。 |
| □ （4）大型活动门岗需要核验由组织部门提前报备发放的入校通行证，核对无误将通行证回收备查。 |
3.5宿舍管理服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）对进入宿舍的人员进行身份核实与登记，限制无关人员进入。 |
| （2）？24小时值班制？：每日早7:30至次日8:00轮班，确保全天候每栋楼2人在岗1人休息，值班期间不得脱岗或从事无关事务。？具体时间需根据学校安排确定，可能需轮班或应对节假日值班。 |
| （3）每日检查宿舍及公共区域卫生，督促学生整理内务，维护环境整洁。每月评比一次文明寝室 |
| （4）监督学生遵守住宿规定，每天严格查寝制度，记录违纪行为，关心学生生活与健康，协助处理请假、调寝等事务。 |
| （5）检查宿舍设备设施，及时报修并跟进维修进度，确保水电等设施正常运行。 |
| （6）建立并更新学生住宿信息表，记录床位变动、缴费情况等，配合做好办理住寝、离寝登记工作。 |
| （7）负责宿舍楼的防火、防盗及公共设施安全，巡查并消除安全隐患，处理突发事件，严格执行外来人员出入大门登记工作。 |
4.供应商履行合同所需的设备
采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下：
| 序号 | 用途 | 作业设备名称 | 数量 | 单位 |
| 1 | 保安服务 | 对讲机 | 10 | 部 |
| 防爆盾 | 6 | 个 |
| 防爆钢叉 | 6 | 把 |
| 甩棍 | 6 | 把 |
| 防暴头盔 | 6 | 顶 |
| 防刺背心 | 6 | 件 |
| 防刺手套 | 6 | 双 |
| 防爆喷雾 | 6 | 瓶 |
| 胶皮警棍 | 6 | 支 |
注：采购人已无偿提供的作业设备，不在此重复要求。
5.物业管理服务人员需求
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗人数 | 岗位所需总人数 | 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） |
| 基本服务 | 前台（或传达室） | 2 | 2 |
| 房屋维护服务 | 综合维修 | 2 | 2 |
| 公用设施设备维护服务 | 水电工 | 2 | 2 | 特种作业操作证（高或低压电工作业） |
| 保安服务 | 门岗 | 6 | 12 | 公安系统下发的保安证，无犯罪证明。男性，年龄55周岁以内 |
| 消控岗 | 2 | 3 | 消防设施操作员中级（或中级以上）证书 |
| 宿舍管理服务 | 宿舍管理员 | 4 | 6 |
注： 供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中
6.商务要求
6.1 考核标准与要求
考核对象：
一、综合维修服务人员及水电工
（一）考勤
工作时间：工作日8：00——17：00（午休：12：00--13：00）。迟到、早退（每次扣1分），无故旷工（每次扣5分），事假（每次扣1分），病假超过1天（每多一天扣1分）
（二）响应效率
1、小型维修（如灯管）超过24小时未处理，每次扣3分 2、紧急报修（如漏水）未在10分钟内到场，扣5分
（三）维修质量
1、维修后仍无法正常使用或返工，每次扣3分 2、未按规范操作造成设备损坏，扣5分
（四）记录与安全
1、维修台账缺失或记录不规范，每次扣3分。
2、作业未设置警示标志或浪费水电资源，每次扣5分
（五）岗位规范
1、未规范着装或仪表不整（每次扣1分）
2、因错误使用造成备品损坏根据情节（每次扣3分或5分），公物私用（每次扣3分），私拿学校备品物资根据情节(扣5分或10分）
二、传达室
（一）考勤
体育馆传达室工作时间：工作日8：00——17：40（午休：12：00--13：40）。迟到、早退（每次扣1分），无故旷工（每次扣5分），事假（每次扣1分），病假超过1天（每多一天扣1分）
办公楼传达室工作时间：工作日7：50——16：50（午休：12：20--13：20）。迟到、早退（每次扣1分），无故旷工（每次扣5分），事假（每次扣1分），病假超过1天（每多一天扣1分）
（二）岗位职责
1、未按要求将信件、报刊、杂志等签收、分发，登记归档（每次扣1分）
2、未按要求将公文函件及时转交校办公室或对应部门（每次扣3分）
3、未按要求妥善保管收发物资，做好防盗、防潮、防丢失，清理无主邮件/包裹（每次扣1分）
4、未按要求台账登记：完整、清晰、准确（每次扣1分）
5、未按要求日常值守，保持收发室整洁，做好来访登记，解答收发相关咨询（每次扣1分）
三、宿舍管理服务
1、迟到、早退每次扣1分，无故脱岗每次扣2分。
2、外来人员进入宿舍楼，没有按照规定询问，不登记每次扣2分。
3、公共卫生打扫不彻底、违规电器检查不认真，发现一次扣宿舍管理者2分。
4、宿舍管理员每天对学生就寝情况进行查寝，一次不查扣2分。
5、当班期间，发生失盗、斗殴事件扣2分。
四、 保安服务
（一）人员配置与资质管理
1.人员资质
所有在岗保安人员须持有效《保安员证》，证件齐全且在有效期内，缺1人扣4分。
无违法犯罪记录，背景审查资料完整存档，未提供审查资料扣5分。
2.人员配置
严格按照合同约定配备门卫、巡逻、监控岗位人员，无缺岗、空岗现象，岗位人数不足扣5分/岗。
人员稳定性达标，季度内核心岗位人员流失率不超过10%，超比例扣4分。
3.培训管理
建立完善的岗前培训和在岗培训体系，培训内容涵盖校园安保规范、应急处置、器材使用等，无培训记录扣5分。
保安人员须全员参加学校组织的安全会议和专项培训，缺席率超5%扣3分。
（二）职业纪律执行情况
1. 着装与仪容
保安人员执勤时着装统一规范，按规定佩戴标识、装备，着装不整1人次扣1分。
仪容整洁、精神状态良好，无在岗期间仪容不端现象，发现1次扣1分。
2.在岗履职纪律
无当班期间看书报、玩游戏、打瞌睡、聚众闲聊等与工作无关行为，发现1人次扣2分。
无值班饮酒、校园内吸烟行为，无私自请人顶班、交接班不清现象，出现1次扣5分。
3.廉洁与合规纪律
无非法扣留他人证件物品、收受财物等行为，出现1次此项不得分。
无泄露学校机密、隐瞒安全问题不报现象，无拉帮结派、顶撞上级等行为，发现1次扣5分。
（三） 岗位规范落实情况
1.门卫岗位
严格执行人员、车辆进出登记制度，核查外来人员证件，疏导车辆有序通行，未登记或核查不严1次扣2分。
及时制止小商小贩在校园周边占道经营，未履行职责扣3分；保持门岗及周边环境整洁，环境脏乱扣2分。
2.巡逻岗位
按规定时间、路线开展巡逻，巡逻记录完整详实，未按要求巡逻扣3分，记录不全扣2分。
定期检查消火栓、井盖、安全警示标志等设施，发现隐患及时上报并记录，未排查扣4分，未上报扣3分。
3.监控岗位
24小时坚守岗位，实时监控屏幕，无脱岗、离岗现象，脱岗1次扣5分。
监控录像、设备运行记录保存完整，保存期限符合学校要求，设备故障及时上报处理，记录不全扣3分，未上报故障扣4分。
（四） 应急处置与器材管理
1.应急处置能力
制定校园突发事件应急预案，定期组织演练，无预案或未演练扣5分。
遇突发事件、紧急情况时，保安人员须及时响应、妥善处置并上报，无临阵脱逃、置之不理现象，处置不当扣8分。
2.器材设备管理
保安器材、消防器材配置齐全，存放规范，定期检查维护，器材缺失或损坏扣3分。
严格遵守器材操作规定，无转借、挪用器材现象，违规操作1次扣4分。
（五） 服务评价与投诉处理
1.服务满意度
学校师生对保安服务满意度达85%以上（以问卷调查结果为准），每低5个百分点扣2分。
保安人员规范使用文明用语，态度礼貌热情，发现使用不文明用语1次扣1分。
2.投诉处理
建立投诉处理机制，对师生投诉的问题及时响应、限期整改，投诉处理率100%，未处理1起投诉扣2分。
投诉整改情况有记录可查，未留存整改记录扣2分。
（六）加分项（最高加10分）
1.保安人员成功处置突发事件、避免校园安全事故发生，加4分。
2.年度内获得学校或上级主管部门表彰，加3分。
3.主动提出校园安保优化建议并被采纳，加2分。
7.需要说明的其他事项
7.1 客耗品费用
涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：服装费、保险费
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
时间：2026年02月06日00时00分至2026年03月03日08时55分（北京时间，法定节假日除外）
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
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盘锦市
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2026年02月05日
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