第三章 服务需求
本项目共计1 个包组，包号为001。包组内不允许缺项。
履约期限：本项目服务期为3年，本次采购为第一年度预算，签署合同为本年度，如中标人服务质量优异，考核通过后可以续签合同。第二年度、第三年度预算以财政部门当年审批数额为准。
履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：
| 付款条件 | 付款比例 |
| 付款时点为每完成服务时限的一个月，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款 | 按同时段实际完成额支付 |
| 满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日 |
服务清单
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 | 服务面积 |
| 沈阳开放大学物业服务项目 | 沈阳市和平区十四纬路7号 | 5.7万㎡。委托管理物业服务范围的楼内保洁面积约47761㎡，室外保洁面积约7293㎡，绿化面积约2000㎡，楼宇10栋。 |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
（1）中标人所需使用的办公场所、设施（部分）由采购人提供。
（2）中标人使用采购人提供的设施设备要落实维护和保养责任，包括日常维护、定期检修以及故障维修等，因使用不当造成的设施设备损坏中标人承担相应赔偿责任。
2.物业服务范围及事项
| 名称 | 具体内容 | 服务标准 |
| 主要建筑 | 包含1号楼总面积13,100平方米，其中地上面积7040平方米，地下面积：6060平方米；2号楼总面积5,187平方米；3号楼总面积19,965，其中地上面积16647平方米，地下面积3318平方米；4号楼总面积3,739平方米；5号楼总面积6,200平方米；6号楼总面积917.5平方米；7号楼总面积6,382平方米；8号楼总面积1,232.5平方米；9号楼总面积148平方米；10号楼总面积193平方米。 | |
| 设施设备运行维修 | 建筑物日常维护管理 | 包括但不限于建筑物墙壁、地面、天棚、瓷砖、门、窗、锁、玻璃、台阶、楼梯间、走廊、通道、办公楼、教学楼等区域以及配套公共附属构筑物设施的日常维修保养和巡检；校内大理石地面每年不少于2次保养。包括但不限于校内楼宇设施设备和给排水管线、供电管网、教室内桌椅、院内路灯（含标识）等日常维修维护及保养服务（中标人需拟派专业技术管理人员负责）。按采购人要求定期巡回检查、日常维护保养及小修，做好维修保养工作、详实做好运行记录和维修档案。每年计划地对教学区各楼层公共区域、教室、机房等开展全面维修整修和安全巡查检查工作，时间为每次寒暑假放假期间。工作中发现安全隐患问题应先行处理排除。合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。校内卫生间门帘由中标人负责更换，产生的费用包含在投标报价中；校内教学楼、办公楼窗帘杆日常维修维护中标人出人工，采购人出材料。提供校内零星搬运服务。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 变电所 | 提供24小时全校用电安全保障，能够处理复杂的电力维修能力，检查学校各部门用电安全状况，每天有一名变电所（电力）运维管理人员24小时值班，随时处理学校用电隐患。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 日常零星维修工作 | 负责学校各楼宇中日常所有零星维修和养护工作，做到维修及时，随时处理学校各种楼宇存在的安全隐患。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 给排水系统 | 包括但不限于全校供暖管线的日常维修维护及设备运行管理。负责全校水箱、水泵、阀门、淋浴、管线、给排水系统、龙头、卫生间洁具等设施设备日常维修维护巡检。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 供配电系统 | 负责高低压配电箱柜、生活用电、楼内外照明、墙壁配电、线路及其它各要素配电设备的日常维修维护巡检。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 设备配备要求 | 投标人应配备包括但不限于配备足量的、能够满足实际需要的现代化专业机械设备（如室内保洁洗地机、室内保洁榨水车等），以及其它保洁相关设备及用具。 | 见“3.5其他要求” |
| 环境卫生管理 | 楼内保洁 | 负责校园所有建筑内的公共区域及设施卫生日常保洁工作。包括但不限于校领导办公室、走廊、卫生间、会议室、报告厅、电梯、楼梯等部位的地面、墙面、天棚、门窗、窗帘、玻璃及开关、楼梯扶手、灯具、水池、消防器材、指示牌等附属物、悬挂物的卫生保洁和消杀、体育场馆、淋浴间保洁、地下停车场保洁等。 | 见“3.2楼内保洁” |
| 庭院保洁 | 负责学校所有楼外庭院区域的环境卫生日常保洁。包括但不限于道路、硬覆盖、停车位、绿化带及校门周边区域等杂草、烟头、废弃物、枯枝枯叶、白色垃圾等清扫捡拾；各楼门外雨搭、台阶的卫生保洁；清理擦拭旗台、宣传栏、指示牌、垃圾箱等。 | 见“3.3庭院保洁” |
| 会议室服务 | 负责学校1号楼所有会议室的日常清洁工作，并配合学校党委办公室和校长办公室做好1号楼会务服务工作，负责学校3号楼所有会议室日常清洁工作。 | 见“3.2楼内保洁” |
| 垃圾清运及分类 | 负责学校生活垃圾和绿化垃圾的清运排放工作。生活垃圾要求日产日清，绿化垃圾按校方要求定期、及时清运，并按沈阳市垃圾分类相关规定进行排放。安排专人负责管理垃圾站，做好垃圾存留处和垃圾箱的保洁管理工作。 | 见“3.3庭院保洁 |
| 消杀工作 | 负责卫生防疫消杀，保证每月一次对服务区域范围全方位的空气、环境进行预防性消杀（所需物资由中标人提供）。按照采购人要求做好其他环境卫生清洁的相关工作。 | 见“3.3庭院保洁 |
| 档案、资料管理 | 妥善保管因工作需要采购人移交给中标人的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，安保、消防档案、设备设施维修档案。 | 见“3.1基本服务” |
| 物资管理 | 1.妥善使用、保养和维护各种采购人提供的设备、工具、办公用房，在本合同终止时，必须全部返还移交采购人提供的设备工具、在扣除自然磨损因素后完好率达到100%。2.合理使用和管理各类物资。3.对采购人的办公设施，各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品负责全部赔偿。 | 见“3.1基本服务” |
| 其他 | 1.进驻接管需制定详细计划，明确时间安排、接管人员等，对资料进行归档，按规定办理接管手续。2.根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三方，对需由其它专业公司承担的服务管理事项，必须经采购人同意后方可转委托。3.配合完成校园水、电、暖图纸设计。4.配合学校做好水、电、垃圾分类等方面的节能减排工作。5.配合学校负责学校重大会议、重大节日等活动的配合及保障服务、景观布置等工作。在学校重大活动中能够提供人员、车辆、花卉展设等会议服务保障，做好公共区域的消毒工作，做好学校临时零星维修工作以及完成学校安排的其它临时性工作。 | 见“3.1基本服务” |
3.物业管理服务内容及标准
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| （2）中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。 |
| （3）中标人招聘的服务人员必须持有健康证（上岗前核验相关证明材料）。 |
| （4）中标人须遵守学校的有关规章制度，接受学校治安管理与检查。 |
| （5）中标人在工作期间要佩戴明显标志、着统一工装上岗，文明服务。 |
| （6）中标人在合同期内要爱护公物，损坏校园公共设备、设施等公物需按价赔偿。 |
| （7）中标人工作人员必须身体、心理、精神健康方可从业，并无犯罪记录。 |
| （8）每学期开展包括但不限于岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，每项不少于一次，并进行适当形式的考核。 |
| （9）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （10）服务人员的相应条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （11）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求中标人进行调换。如因中标人原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （12）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 服务范围 | 各楼层公共区域包括并不限于1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼等所有建筑楼内及各楼门外周边雨搭、台阶。 |
| 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。②公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。④消杀服务：清洁整改记录、消杀记录等。⑤其他：财务明细、合同协议等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 6 | 活动及会议服务保障 | （1）配合采购人制定重大活动的后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。提供采购人需要的其它临时服务。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 7 | 突发事件应急预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单、台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单、台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据楼宇隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每学期至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 8 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、保密方案、内部质量监管方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、设施设备维修、养护和管理方案、清洁保洁方案、大型活动服务保障方案、信息反馈机制、会议服务方案等。 |
3.2楼内保洁
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 楼内保洁 | （1）制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。 |
| （2）做好大理石、水磨石地面养护、保洁工作，清洁后表面平整光洁，无灰尘、污渍、积水、痰迹、口香糖胶痕，本色光洁。保持地面、地脚线、墙裙、公共部分暖气片的清洁。 |
| （3）各楼内公共地面：包括各种地砖、水泥地面随脏随扫，达到表面干净光亮，无污渍、水渍、痰迹、烟头、口香糖胶痕、斑点、杂物，露出地材本色。各楼层走廊地面每周清扫、擦拭不少于2次。 |
| （4）公共场所门、窗、玻璃：随时进行擦拭，保证门窗玻璃清晰洁净表面无污渍、水渍、浮灰、水印，光亮透明，门窗柜清洁无积灰。 |
| （5）楼内垃圾桶摆放统一，每天及时清倒垃圾，并更换垃圾袋，垃圾桶内的垃圾总容量不得超过三分之二。随时擦拭垃圾桶外表面保证无污渍，对垃圾桶内部每天用清水冲洗，露出垃圾桶的本色，每周对垃圾桶进行消毒处理，每天将垃圾袋扎实运送到指定地点。 |
| （6）公共场所墙壁、墙纸、玻璃镜面，其它材料组成的墙面：随时擦拭达到无积灰、污渍、脚印、乱涂乱画，四壁无尘、干净效果。 |
| （7）公共场所电源开关槽板、灯具（壁灯、顶灯）、宣传栏、展示板台、消防器材、指示牌、悬挂物、外露管道等随时擦拭保证无污渍、灰尘、蛛网、昆虫尸体等污物。 |
| （8）公共场所不锈钢塑钢制品：随时用毛巾配合清洁剂进行擦拭，应保证光亮洁净，无污渍、水痕、手印。 |
| （9）防滑砖地面，楼梯台阶平面、立面、侧面，梯角，楼梯扶手，金属护栏，窗台等：要求随时擦拭，定期用专用工具清洗，保证其无水渍、污渍、痰迹、口香糖胶痕、灰吊、尘埃、斑点、脏污、杂物，光亮洁净，露出地面本色。 |
| （10）各楼门口楼梯台阶清扫干净，无污迹、痰迹、口香糖胶痕、杂物，并完成户外台阶、楼梯冬季除雪。 |
| （11）各楼楼体外防水坡及雨搭上季节性除杂草、杂物。 |
| （12）按照采购人要求做好其他环境卫生清洁的相关工作。 |
| 2 | 校内2、3、5、7号楼教室、阶梯教室、计算机房 | （1）室内桌椅摆放整齐，无灰尘，无乱涂乱画乱贴，书桌、抽屉、桌面干净无杂物。 |
| （2）墙壁无乱涂乱画，无招贴，地面干净无痰迹，无纸屑杂物，清扫工具摆放整齐。 |
| （3）教室内墙面及设施整洁，灯具、开关及插座面板、门框、通风口、桌椅、柜等设施保持干净，无灰尘、脚印等污渍。保持顶棚、墙壁及灯罩外壁无灰吊、蛛网、昆虫尸体、粘贴物等污物。 |
| （4）门窗玻璃、窗框、窗台经常擦拭，无灰尘、污渍、水印、粘贴物。 |
| （5）保证各项考试前后用教室、阶梯教室、计算机房的清洁、消毒及桌椅整齐。 |
| 3 | 国际报告厅、312大会议室、礼堂、接待室 | （1）随时清扫，保持地面洁净，无积灰，门厅干净，玻璃门清晰明亮，消防器材无尘灰，清洗地毯，书桌、窗台无灰尘，桌椅、垃圾桶摆放整齐，表面无污迹，周围无污物，做到窗明几净、四壁无尘。 |
| （2）保证桌椅表面无灰尘、无杂物、无污渍。 |
| （3）保持木制及皮制家具表面光滑、色泽均匀、光亮，无灰尘、无污渍、无水印。 |
| （4）保持门、框干净、光亮，无灰尘、无污渍、无水迹。 |
| （5）墙壁、天花板、空调风孔，无灰吊、无蛛网、无积灰、无脚印、无污渍。 |
| （6）保持灯饰物干净、光亮，无灰尘、无污渍、无水迹。 |
| （7）室内设施保持整齐、有序，保证清洁过后物归原处。 |
| （8）保持装饰物及横梁无积灰、无蛛网。 |
| 4 | 会议室（1、3号楼）和值班室（3号楼）保洁 | （1）保持地面无尘土、污渍、杂物、水印，踢脚线洁净，无灰尘、污渍、水迹。 |
| （2）保证桌椅表面无灰尘、杂物、污渍,摆放整齐。 |
| （3）保持家具表面光滑、色泽均匀、光亮，无灰尘、污渍、水印。 |
| （4）保持门、框干净、光亮，无灰尘、污渍、水迹。 |
| （5）墙壁、天花板、空调风孔，无灰吊、蛛网、积灰、脚印、污渍。 |
| （6）保持灯饰物干净、光亮，无灰尘、污渍、水迹。 |
| （7）楼内设施保持整齐、有序，保证清洁过后物归原处。 |
| （8）保持装饰物及横梁无积灰、蛛网。 |
| （9）室内相关多媒体设备保持干净、整洁。 |
| （10）总值班室床上用品一客一换。并负责更换下来床上用品的清洗消毒工作。 |
| （11）配合学校党委办公室和院长办公室做好1号楼会议室的会务服务工作。 |
| 5 | 各楼层卫生间、洗漱间保洁 | （1）随时进行清扫，保持清洁，无污渍、异味，地面无积水，无蚊、蝇、蟑螂等，做到定期消杀。 |
| （2）洗手台、洗手盆和镜子的表面无灰尘、水痕、污渍，水龙头和上水管表面光亮无污渍。 |
| （3）地砖、壁砖、PVC棚顶，要求光亮无污渍，无水痕、招贴、蜘蛛网灰吊，地面无烟头、纸屑，地角清洁干燥。 |
| （4）卫生间隔板四面清洁无灰尘，无乱涂乱画，无招贴，无蜘蛛网灰吊。 |
| （5）便池内外无水锈、便迹、异味，水箱和上水管干净无灰尘，课间人流量大时及时冲水。 |
| （6）卫生间内垃圾桶和纸篓，做到表面干净，无灰尘、污渍，排放垃圾及时，以免产生异味。 |
| （7）门窗玻璃表面经常擦拭，清洁明亮，无灰尘、污痕、涂写、招贴。 |
| （8）灯具，开关盒擦拭干净，无灰尘，无污渍。 |
| （9）卫生间清扫工具摆放规矩，不能随处摆放，占用洗手池、蓄水池。 |
| 6 | 校内1、2、3、5、7号楼电梯间 | （1）梯外金属门、边框、开关操作屏，擦拭无灰尘，无污渍、手印、粘贴物，保持金属光感。 |
| （2）电梯轿厢内四壁清洁，无灰尘、字迹、污渍、手印、小招贴，四角无灰吊，保持金属光感。 |
| （3）灯箱和壁挂及时擦拭，无灰尘，缺失或损坏及时保修更换。 |
| （4）地面和地毯，及时清扫、拖擦、吸尘，无尘土，无垃圾杂物，无痰迹，无口香糖胶痕。 |
| 7 | 楼内公共垃圾桶及垃圾排放 | 保持垃圾分类垃圾桶清洁光亮，无污迹，垃圾袋装无散落，每日随时清倒并送至校园垃圾站。 |
| 8 | 其他 | 临时性工作任务：如遇学校有迎检、参观学习、重大会议、重大节日、校庆等临时性大型活动，以及疾病防控、卫生消杀、控烟时，中标人应随叫随到，无条件配合服务保障，并不收任何费用。（服务质量纳入考核）。 |
3.3庭院保洁
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 庭院保洁 | （1）保证服务范围区域内地面干净，无明显泥沙、烟头、纸屑、石子、砖头、杂草、枯枝落叶、废弃物、胶袋等垃圾杂物，路面无污垢、无过多积水、积冰。春季无落花、秋季无落叶。 |
| （2）所有绿化带内无枯枝、烟头、落叶、白色垃圾、垃圾胶袋等杂物。花池周边洁净无污渍、杂草。绿化带草坪内无白色垃圾、胶袋、纸屑、烟头等杂物。 |
| （3）清扫落叶：秋季清除所有道路、硬覆盖、绿化带内枯枝落叶，严禁落叶大量散落或堆积，清扫后及时运至垃圾场，不可倾倒至绿化带内，损坏草坪。 |
| （4）路面、人行道、树坑的垃圾、杂草、烟头应及时清理。 |
| （5）各楼天井内保持干净，无垃圾、烟头、纸屑、杂物等。 |
| （6）各建筑物外墙、路灯、路牌、宣传栏及配套设施设备等公共部位无污渍，无招贴，保持干净整洁。 |
| （7）硬覆盖缝隙间无杂草、烟头等杂物。 |
| （8）所有垃圾应装袋、封口后用车运送至指定地点。 |
| （9）各楼门口外存放垃圾处保持清洁、垃圾袋包装整齐、无破损外露、运送及时无积存，无二次污染。 |
| （10）重大活动期间增加保洁频次，活动前期确保卫生质量，活动期间加强保洁频次和垃圾清倒频次。 |
| 2 | 垃圾清运 | （1）所有垃圾应装袋、封口后用车运送至指定地点。 |
| （2）垃圾站内保持清洁、垃圾袋包装整齐、无破损外露、运送及时无积存，无二次污染。 |
| （3）垃圾收集房及垃圾收集点内外场地整洁，无散落垃圾和堆积杂物，无积留污水，无二次污染。 |
| （4）垃圾房垃圾应当日转运，有储存设施的，应加盖封闭，定时转运。 |
| （5）垃圾转运车绿化清运、保洁车、工程作业等车辆车容整洁，车体外无污染物，灰垢，标志清晰。 |
| （6）运输垃圾应密闭。在运输过程中无垃圾扬、撒、拖挂和污水滴漏。 |
| （7）蚊蝇滋生季节，应每天喷药灭蚊蝇，无恶臭。 |
| （8）保持垃圾分类垃圾箱表面干净，无积水，无污迹、油迹、四周无散落垃圾（冬季无积雪、积冰）；每日垃圾随时排放干净。每月擦拭路两侧垃圾箱（桶）、路灯，擦拭时间：3月至10月。 |
| （9）重大活动期间增加保洁频次，活动前期确保卫生质量，活动期间加强保洁频次和垃圾清倒频次。 |
| （10）由中标人对校内有害垃圾、可回收垃圾回收，需满足沈阳市生活垃圾分类管理要求。 |
| （11）根据我市垃圾分类要求，及时分类处理楼内公共区域的各类垃圾。校内公共区域：包括建筑物内走廊、卫生间、公共教室、公共会议室、楼梯间、电梯间等，由中标人安排保洁人员及时收集清理环境卫生，按照垃圾分类要求将生活垃圾进行二次筛选，分别投放至指定分类垃圾桶内，尽量避免垃圾混投，每天定时运送至楼外，由外环境保洁服务人员运送至学校垃圾转运站，进行分类清运处理。及时清理垃圾箱，保证垃圾箱的卫生清洁。 |
| 3 | 其他 | 临时性工作任务：如遇学校有迎检、参观学习、重大会议、重大节日、校庆等临时性大型活动，以及疾病防控、卫生消杀、控烟时，中标人应随叫随到，无条件配合服务保障，并不收任何费用。（服务质量纳入考核）。 |
3.4设施设备运行维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 设施设备维护管理总体要求 | （1）从业人员身体健康，无精神病史。坚守工作岗位，不漏岗，确保供水安全；确保供暖设施设备正常运行。 |
| （2）按时间要求供水和供热，禁止工作时间做私事，如会客、带小孩、洗衣服等。 |
| （3）值班（从业）人员负责整个系统的电器、泵、阀门等机械电器设备的养护和维修工作（水泵必须每周加油一次）。 |
| （4）控制管道的各种主要阀门，完善全部阀门管路标志标识，每月必须加油一次，开关一次，以保证水门开闭灵活，次要阀门每季度开关一次，加一次油，做好开关阀门加油记录。 |
| （5）值班（从业）人员必须做好交接班工作，记好交接班日记，严禁私自停水，如有特殊情况需要停水时，必须经学校批准，并向主要用水部门通报停水时间。 |
| （6）负责校内水泵房配备挡鼠设施。 |
| （7）专人专管，非经批准，他人不得任意顶替岗位工作，违者按脱岗处罚。 |
| （8）水箱入孔要加锁，严加看管，发现异常现象要及时报告。 |
| （9）注意安全和防火，要严格执行油泵、水泵、换热站设施设备安全操作规程。 |
| （10）保障给排水处理、冬季供暖管线、照明等全部设备设施的正常运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，以保证设备始终处于正常运转状态（维修所需工具由中标人提供）。 |
| （11）遇有不属于维护、维修范围内的设备设施损坏，或维修人员力所不及的维修项目，当班维修人员应在发现损坏或接到使用人员报修后30分钟内，核实损坏情况，上报主管相关部门并保留好报修记录。 |
| （12）建立维修台账，不可丢失。 |
| （13）制定事故应急预案，并严格执行。 |
| 2 | 房屋公共设施日常维修养护 | （1）熟悉掌握学校现有运行设施设备运行情况。 |
| （2）负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，尽快消除矛盾，解决问题。 |
| （3）维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。 |
| （4）维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。 |
| （5）建筑物日常维护管理。含建筑物及场馆墙壁、地面、天棚、瓷砖、门、窗、锁、玻璃、台阶、楼梯间、走廊、通道、办公楼、教学楼等区域以及配套公共附属构筑物设施的日常维修保养和巡检。 |
| （6）负责水箱、水泵、阀门、淋浴、管线、给排水系统、龙头、卫生间洁具等设施设备日常维修维护巡检。 |
| （7）负责高低压配电箱柜、生活用电、楼内外照明、墙壁配电、线路及其它各要素配电设备的日常维修维护巡检。 |
| （8）采购人委托的其他设备设施维护维修保养。 |
| （9）档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。 |
| （10）建立正常报修值班制度，及时处理报修业务。 |
| （11）建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，维修服务回访率达100%，维修质量合格率达98%以上。 |
| （12）共用设施完好，无随意改变用途，发现缺损3日内修补完毕。 |
| （13）完成其它设施维修、配件更换及采购人安排的维修相关的临时性工作。 |
| 3 | 变电所（电力）运维人员服务总体要求 | （1）变电所（电力）运维管理实行24小时值班制，值班人员轮换，中标方随时保障人员在岗；值班时间为早08:00时—晚17：00时，晚17:00时—次日早08：00时。 |
| （2）遇有不属于维护、维修范围内的设备设施损坏，或维修人员力所不及的维修项目，当班维修人员应在发现损坏或接到使用人员报修后30分钟内，核实损坏情况，上报主管相关部门并保留好报修记录。 |
| （3）物业安排专人负责接收校内报修，能熟悉各维修任务划分，快速、准确的派发维修任务。 |
| （4）维修服务时限为急修服务5—15分钟内到位修复，若不能即时修复，要有紧急处理措施，上报主管相关部门并对报修人做出合理解释，修复完成时间一般不得超过24小时；小修按照报修项目先后时间顺序，逐一完成修复，若不能及时修复，应对报修人做出合理解释，修复完成时间一般不得超过12小时。 |
| （5）合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。 |
| 4 | 其他 | 临时性工作任务：如遇学校有迎检、参观学习、重大会议、重大节日、校庆等临时性大型活动，以及疾病防控、卫生消杀、控烟时，中标人应随叫随到，无条件配合服务保障，并不收任何费用。（服务质量纳入考核）。 |
3.5其他要求
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。 |
| （2）物业员工统一着装佩带明显标志，工作规范，作风严瑾，文明服务，严格考勤。 |
| （3）学校重大会议、重大节日、迎新、校庆等活动配合及保障服务，景观布置等工作。 |
| 2 | 设备要求 | （1）中标人配备校园绿化和保洁所需的专业工具设备、车辆（保洁车辆），所配备专业工具设备易损件更换及日常维修维护、保养、加油、年检等产生的费用包含在投标价格中。（2）中标人使用采购人提供的设施设备要落实维护和保养责任，包括日常维护、定期检修以及故障维修等，因使用不当造成的设施设备损坏中标人承担相应赔偿责任。（3）中标方运维人员日常对采购人使用的设备设施维修维护相关材料由采购人提供，中标人服务期结束后，采购人设施设备要完好无损正常使用。 |
4.物业管理服务岗位需求（共计14个岗位）
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗数 | 岗位所需总数 | 备注 |
| 经理 | 项目经理 | 1 | 1 | 要求：（1）大学专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料）。（2）受过物业管理、公共关系、企业管理等相关专业知识的培训者优先。（3）熟练使用office办公软件，具有良好的文件编写和报表制作能力。（4）具有项目管理理论与经验，熟悉项目管理方法和管理工具。（5）了解国家相关法律、法规，全面掌握物业服务的各种方法、技巧。（6）了解市场物业服务的新动态，掌握采购人对物业服务要求的变化。（7）良好的组织协调能力，项目控制能力，良好的客户沟通能力。（8）3年以上物业服务或相关工作经验，年龄50岁以下。岗位职责：（1）规范各部门运作，带领项目部全体员工执行公司质量体系文件、各项规章制度及操作手册等。（2）建立、完善项目部内部管理体系，确保管理处各项工作的有序开展。（3）物业经营管理工作及日常工作的管理工作，对物业的整体状况负责。（4）组织、协调本管理处内人员的工作安排，组织本管理处员工绩效考评工作，审批本管理处每月的培训计划，监督各类员工培训是否有效。（5）组织与学校沟通，及时认真地解决采购人提出的合理要求。（6）对学校提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善管理流程。（7）制定、审核本管理处每月工作计划，根据工作需要，主持召开管理处工作例会，听取工作汇报，了解工作中的不足、疑点、难点，检查、总结和布置工作。（8）监督检查管理区域公共设施、机电设备的维修养护，确保各类机电设备运作正常。（9）完成与管理工作有关及领导交办的其它各项工作。 |
| 保洁人员 | 保洁人员 | 8 | 8 | 要求：具备保洁工作所需身体条件，无传染及其他疾病。具体岗位：（1）楼内保洁：包括但不限于1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼等所有建筑楼内及各楼门外周边雨搭、台阶。（2）庭院保洁：包括但不限于校区楼外道路、硬覆盖、绿化带等区域的保洁。岗位职责：（1）校内各公共区域的场地、大理石地面、墙面、地毯保洁养护工作。保洁设施完备并定期对地面，墙面、卫生洁具等部位进行日常养护（大理石地面、地毯、地板、塑胶每月做一次机械清洁养护）确保表面光洁无污渍，清洗机械由中标人自备。（2）每天要清扫各公共场所，做到会议室门窗、各楼内楼梯扶手、走廊、洗漱间、浴室等公共区域无灰尘，天花板、墙角无蜘蛛网，地面无垃圾、痰迹，瓷砖上无污垢，墙面无印迹。（3）每日清扫、冲洗公共卫生间，保证墙面、墙角、天花板无灰尘、蜘蛛网，蹲坑无积物，便池无污垢，洗手盆台面无污渍，镜面无痕迹，地面清洁，厕所无异味。（4）每日及时清走垃圾筒内的垃圾，更换垃圾袋。及时擦洗垃圾筒表面，保持垃圾筒周围无垃圾。（5）根据沈阳市垃圾分类要求，及时分类处理楼内公共区域各类垃圾。 |
| 变电所（电力）运维管理 | 变电所（电力）运维管理 | 3 | 3 | 要求：男性、具备电工工作所需身体条件，无传染及其他疾病。供配电系统管理执行GB/T31989和GB50194要求，进行日常运行维护与管理；具有丰富经验，须持有特种作业操作证（高压电工）及特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件）；熟悉电路安装，检修等操作，能处理相关电力设施设备故障。具体岗位：（1）熟悉掌握学校所属设施情况。（2）负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，尽快消除矛盾，解决问题。（3）维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。（4）设置维修服务专用电话，保持通讯24小时畅通。（5）维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。岗位职责：各楼开关、配电间、控制箱等设施设备维修维护。 |
| 零星维修 | 零星维修维护人员 | 2 | 2 | 要求：具备故障诊断及维修能力，无传染及其他疾病。具体岗位：（1）熟悉掌握学校所属设施情况。（2）负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，尽快消除矛盾，解决问题。（3）维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。（4）设置维修服务专用电话，保持通讯24小时畅通。（5）维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。岗位职责：校内楼宇设施设备和给排水管线、教室内桌椅、院内路灯（含标识）等定期巡回检查、日常维护保养及小修。 |
5.需要说明的其他事项
（1）中标人为学校提供无休息日、无节假日的物业服务。
（2）中标人无偿提供保证从事物业服务所需要的工具材料及劳动保护用品。如：螺丝刀、扳手、电钻、扫把、拖布、撮子、垃圾桶、垃圾袋、地刷、清洁除垢剂等用品。
（3）维修人员随身工具自备或由中标人提供、大型的维修工具由中标人提供，采购人现运行设备设施所发生的维修材料费用由采购人提供，采购人承担设备设施所产生的水、电等能耗费用。
（4）主要岗位人员配置14人：项目经理1人；保洁人员8人，其中1号楼（含地下停车场）3人、3号楼2人、5号楼1人、6，7号楼1人、2，4， 8，9，10号楼1人；零星维修2人；变电所（电力）运维管理3人。
（5）中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，服从采购人的管理、监督和指导。采购人决定本项目的岗位设置，并对人员录用进行监管。在服务周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。
（6）为保障服务人员的稳定性，中标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇等方案。中标人不得拖欠物业服务人员工资及相关福利待遇，如因拖欠工资及相关福利待遇造成职工信访的，则视为考核不合格。
（7）物业费支付采取每一个月采购人验收合格后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。
（8）采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应按采购人要求完成政审工作。
（9）中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。
（10）所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。
（11）本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴统一标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体。
（12）中标人应具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。
（13）物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。
（14）如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人全额赔偿。
（15）因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后仍未合格的，采购人有权终止合同。
（16）中标人是安全生产的责任人，应编制安全员，做好应急措施和应急演练，及时申请并做好应急物资储备工作。发生安全事故时，中标人在采取应急措施的同时，应当及时向采购人和有关行政管理部门报告。
（17）中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在采购人的场所内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。
（18）本项目服务期限为三年，合同每年一签。合同期内，学校制定《沈阳开放大学物业服务监督考评实施办法》对中标人进行监督管理和年度考评，年度考评综合得分在85分以上（含85分），达到合同规定的服务目标，合同继续执行；年度考评综合得分在80分以下（不含80分），学校有权终止本合同。
（19）物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”、每年实际发生的保洁绿化材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费、工会经费、税金及企业利润等各项费用，服务期内采购人不再额外支付其他费用。
（20）中标人人员的基本工资应符合沈阳市有关最低基本工资标准的规定，岗位津贴参照沈阳市物业管理行业领域的相关规定执行。中标人必须合法用工，并为员工依法购买社会保险，每月需提供员工工资花名册（工资支付台账）备查。
（21）中标人服从采购人的管理、监督和指导。
注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
合同履行期限：本项目服务期为3年，本次采购为第一年度预算，签署合同为本年度，如中标人服务质量优异，考核通过后可以续签合同。第二年度、第三年度预算以财政部门当年审批数额为准。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
时间：2025年09月30日18时00分至2025年10月15日12时00分（北京时间，法定节假日除外）
地点：电子投标文件在采购网提交，备份投标文件和《递交备份投标文件登记表》一同递交至沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座四楼文件接收区
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
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